صفحه محصول - بررسی تفکیک در قانون ثبت و سازوکار اجرایی آن

بررسی تفکیک در قانون ثبت و سازوکار اجرایی آن (docx) 1 صفحه

دسته بندی : تحقیق

نوع فایل : Word (.docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )

تعداد صفحات: 1 صفحه

قسمتی از متن Word (.docx) :

دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان دانشکده حقوق پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد(M.A) گرایش: حقوق خصوصی عنوان نگارش ابراهیم غفاری centercenter00 2598420716915«الف»00«الف» «سپاسگذاري» خدايا هر چه شكر گويم، اندرخور عفو تو نگفتم. سپاس ميدارم خداوند قادر و توانا را كه در تهيه اين پژوهش ياري ام فرمود؛ و نيز تشكر خود را به حضور بزرگاني كه دراين مسير روشنگر راهم بوده اند، ابراز مي دارم، بالاخص اساتيد محترم: استاد راهنما: جناب آقاي دكتر محمد حسن حسنی استاد مشاور: جناب آقاي دكتر مجيد هراتيان نژادي ونيز به خود مي بالم كه توفيق دانش اندوزي در محضر مبارك چنين اساتيدي را داشته ام. 2629535612140«ب»00«ب» تقديم به ياران وفادار، همسر عزيز و فرزندان دلبندم 26295354792980«ج»00«ج»25660357263765«ج»00«ج»98 «فصل اول» كليـــات تاريخچه ثبت ملك سيرتاريخي ثبت به طريق جديد در ايران تاريخچه نظارت بر تفكيك و افراز اراضي درايران و وضع موجود آن تعريف مفاهيم اساسي جايگاه ثبت ملك وصدور سند مالكيت 1-1- تاريخچه بطوريكه محققين نوشته اند، ثبت املاك سابقه اي طولاني دارد و قديمي ترين سندي است كه در اين مورد از حفاری هاي تلو بدست آمده است مربوط به شهر دونگي واقع در كشور كلده است اين سند نقشه شهر دونگي را در حدود چهار هزار سال قبل از ميلاد نشان مي دهد كه اراضي آن به قطعات ذوذنقه، مربع و مثلث تقسيم شده است. داريوش ملقب به كبير دستور دارد تا جمهوريهاي يوناني را در آسياي صغير مميزي و اراضي مزروعي را با قيد مساحت و اضلاع در دفاتر دولتي ثبت نمايندو چون اين روش از جهت تسهيل وصول ماليات اراضي مفيد بود، پس از مدتي يونانيان نيز به آن تاسي نمودند و دفاتر براي ثبت خصوصيات اراضي از حيث مساحت و نوع زراعت و ميزان محصول و نام مالك ترتيب دادند. در روم قديم هم سرويوس توليوس ششمين پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضي مزروعي و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقي آنها در املاك مجاور و حقوقي كه املاك مجاور در آنها دارند دفتر مخصوصي ثبت شود، و هر چهار سال يك مرتبه در آن دفتر تجديد نظر به عمل آيد و تغييراتي كه در آن مدت در وضع املاك حاصل شده است قيد گردد. در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومي و ثبت مالي: ثبت عمومي به منظور تعيين آمار افراد و ميزان دارايي آنان بكار مي رفت و به همين جهت املاك هر فرد و قيمت آنها معين مي شد و ثبت مالي براي اخذ ماليات بود و مهندسين ثبتي مساحت هر ملك و حدود آن و وضع ملك( مزروعي است يا جنگل يا چمن زار و غيره) و نام مالك و مجاورین را بر پلاكهاي مسي حك مي نمودند و نقشه‌ي املاك را در دو نسخه تهيه مي كردند يكي را به مركز مي فرستادند تا در دفتر راكد امپراطوري بايگاني شود و ديگري را در دفتر راكد مستملكات حفظ مي كردند، و چون مهندسين و نقشه برداران رومي مستخدم دولت بودند، ثبت روميها رسمي و در دادگاه ها معتبر و داراي سنديت بوده است. در قرون وسطي، احتياج به ثبت املاك از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبي براي املاك خود ثبتي ترتيب دادند. به اين نحو كه دفتر تشكيل گرديد مشتمل بر اسامي رعايا و مبلغي كه بايدآنها به اربابان و موسسات بپردازند. اين ترتيب تا انقلاب فرانسه جاري بود و سپس ثبت عمومي جانشين آن شد. هدف اصلي از ثبت املاك در قديم اخذ ماليات و خراج بوده است ولي دراختلافات و دعاوي هم آن اسناد مورد استفاده قرار مي گرفته است درايران به دستور انوشيروان ثبت معاملات نزد قضات و در دفاتر آنان انجام مي شد و غازان خان پادشاه مغول نيز مقرر داشت كه تمام قباله ها و اسناد با تاريخ و متن در دفاتر قضات ثبت شود. در عهد صفويه مرجعي به نام صدر ديوانخانه تاسيس شد كه يك نفر قاضي شرع در آنجا به كار معاملات و تنظيم اسنادو عقدنامه و طلاقنامه مي پرداخت و اسناد معاملات را مهر و در دفتر مخصوص ثبت مي نمود و در كاروانسراها نيز دفاتر به نام دفتر تجارت بود كه معاملات تجار را در آن ثبت مي كردند و اين دفتر نزد محاكم داراي اعتبار بود. در دو قرن اخير بسياري از مراجع ديني دفتري به نام شرعيات داشتند كه خلاصه معلاماتي را كه نزد آنان صورت ميگرفت در دفتر مذكور درج مي نمودند و عده اي نيز ذيل صفحه دفتر را تصديق و در بعضي نقاط طرفين معامله هم ذيل ثبت معامله‌ي خود را امضا يا مهر مي كردند. 1-تاريخچه ثبت ملك ثبت املاك از ابتكارات جديد نبوده و بطوريكه از تواريخ واكتشافات باستان شناسي استنباط مي شود ملل قديم نيز به اهميت و اعتبار آن پي برده اند، و تنا امروز قديمي ترين سندي كه دراين مورد كشف شده است نقشه اراضي شهر (دونگي) از كشور (كلده) بوده است كه حدود چهار هزار سال قبل از ميلاد اراضي را به قطعات ذوذنقه، مربع، مثلث، و حتي المقدور مربع تقسيم كرده اند .داريوش كبير براي اخذ ماليات از جمهوري هاي يوناني در آسياي صغير دستور داد اراضي مزروعي را مميزي و با قيد مساحت و اضلاع در دفاتر ثبت كنند وپس از مدتي يونان نيز به اين تاسي كرده و اسامي مالكين، مقدار مالكيت، مشخصات ملك، اضلاع اراضي و ساير خصوصيات در دفاتر مخصوصي به ثبت مي رسيد. (سريوس توليوس) ششمين پادشاه روم مقرر داشت علاوه بر ثبت املاك به طريق فوق، حقوق ارتفاقي مجاورين نسبت به آن ملك و بلعكس نيز ثبت شودو هر چهار سال يكبار مورد تجديد نظر قرار مي گرفت (ديوكليسين) دستور دارد از تمام املاك روم مساحي و مميزي به عمل آيد و عده لازم مهندس و مساح باين منظور تربیت شد و نظر‌آنها در محاكم معتبر بوده واين افراد جزو مستخدمين رسمي دولت محسوب ميشدند( شيلپريك)در كشور(توستري) در سال580 ميلادي فرمان مساحي و مميزي و تقويمك كليه املاك را صادر كرد( شارلماني) اقدام به تجديد نظر در مميزي و ثبت عمومي در كشور فرانسه نمود و اين رويه تاقبل از انقلاب كبير فرانسه جريان داشت كه سپس ثبت عمومي جانشين آن شد از (كيوم) فاتح انگلستان اسنادي باقيمانده است كه در سال 1080 ميلادي دستور مساحي و نقشه برداري و تقويم اراضي را صادر كرده است. هدف از اقدامات فوق اخذ ماليات بوده است ولي اسناد مزبور در دعاوي و اختلافات نيز مورد استناد قرار مي گرفته و به طور خلاصه مي توان گفت ثبت املاك در قديم از دو هدف حقوقي و مالي پيروي مي كرده است. به تحقيق نميتوان گفت كه ثبت اسناد و تعهدات منجزاً از چه زماني آغاز شده است ولي مسلماٌ اين موضوع به دوراني منتهي مي شود كه تاريخ مدوني براي اجتماعات بوجود نيامده بود و فقط موفق به ابداع خط و رواج نسبي آن شده بودند. در قرن سيزدهم پيش از ميلاد مصريها عقود و تعهدات خود را بطور شفاهي انجام مي دادند به اين ترتيب كه در حضور گروهي كه شاهد وقوع عقد بودند سوگند ياد مي كردند كه به تعهد خود وفادار باشندو هرگاه برخلاف سوگند خود عمل مي كردند از لحاظ اينكه سوگند نسبت به خدايان ياد شده بود و سلاطين (فراعنه) مصر علاوه بر مقام الوهيتي كه براي خود قائل بودند خود را نماينده خدايان نيز ميدانستند از باب اينكه متعهد متخلف نسبتا به خدايان بي احترامي كرده مورد مجازات واقع مي شد و اثبات موضوع بوسيله گواهان بعمل مي آمد(نخوت) قانونگذار معروف مصري كه سمت وزارت ( اوزوريس) سرسلسله فراعنه مصر را داشته براي ثبت اسناد و تعهدات سازمانهاي دولتي وسيعي به وجود آورده و اداره ثبت اسناد واملاك مستقيما تحت رياست فائقه فرعون و به وسيله يكي از بزرگان اداره مي شد و هر فردي ديون و تعهدات خود را نسبت به افراد به آن مرجع اعلام مي كرد و بوسيله كتاب در دفاتر ثبت و خلاصه اي از آن بصورت سند به متعهد له تسليم ميگرديد و محل اين اداره نيزدر قصر احمر( يكي از قصور سلطنتي) بود اما اين تشكيلات مانع آن نبود كه دعاوي بودن سند را نيز به وسيله شهادت شهود اثبات كنند. در زمان(بوخويس) خاندان بيست و چهارم فراعنه قوانيني كه در طي قرن پنجاهم قبل از ميلاد تا آن زمان به تدريج وضع شده بود جمع آوري و پس از اصلاحات و تعديلات بصورت مجموعه اي واحد درآمد كه آن مجموعه به نام بوخويس موسوم گرديد بموجب قوانين جديد موضوع شهادت در مسائل حقوقي از بين رفت و اگر كسي در دعواي مطروحه فاقد سند بود. به دعواي او ترتيب اثر نمي دادند مگر آنكه خود متعهد شخصاً اعتراف نمايد. اين مسئله اهميت تمدن مصري را مي رساند. در ايران و روم قديم نيز نوشتن اسناد معمول بوده و در روم به اين كيفيت انجام مي شده كه چند نفر بنام (حامل ميزان) به اتفاق پنج نفر شاهد در موقع انعقاد عقود بين طرفين حضور مي يافتند و معاملاتي كه بدون حضور( حامل ميزان) واقع مي شد قابل ترتيب اثر نبوده و به مرور كه سطح تمدن پيشرفت كرد انجام معاملات نيز سهل تر و ساده تر شد و تشريفات زائد از بين رفت و مفاد معاملات به صورت سند، ثبت و به ذينفع تسليم مي شد. چنانچه گذشت حفاريها و اكتشافاتي كه انجام شده و تاريخ مبهم و تاريك دنياي قديم را تا حدودي روشن كرده نشان داده است كه همزمان با ثبت سند در مصر و شايد قبل از آن، اين عمل بصورت ديگري در كلده و آشور و ايلام(ايران قديم) معمول بوده و كليه ملل متمدن دنياي قديم اصول و قواعدي براي تثبيت و استحكام معاملات و عقود داشته اند بطوريكه بين دول مشرق و دولت مصر يك نوع مبادله رسوم تمدن معمول گرديده و يوناني ها از مصر و رومي ها از يونان اين اصول را اقتباس كرده اند. در دوره ساسانيان و زمان قباد يكي از پادشاهان اين سلسله كه شهرهاي كازرون در فارس و گنجه در قفقاز توسط او ساخته شد براي شهر نقشه كشي نموده و محل خانه ها و املاك را تعيين ومشخص كرده بود. در زمان انوشيروان دادگر وظيفه فرمانروايان اين بوده كه صورت تغييرات حاصله در املاك را ثبت و براي جلوگيري از تعديات وتجاوزات قضايي به ولايات مي فرستادند تا به عرايض مردم رسيدگي كنند. اين قضات در امر معاملات مردم نيز دخالت داشته داراي دفاتري جهت تنظيم وثبت معاملات بوده اند. در زمان انوشيروان دفاتر ديگري نيز از قبيل دفتر مميزي املاك و مساحي آن نيز وجود داشته است كه در اخذ ماليات موثر بوده است. در دوره خلافت امويان و حكومت مغول و در زمان حكومت عباسيان دفاتر از نظر وصول ماليات نسبت به املاك و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته كه طبق آن عمل مي كرده اند. در دوره حكومت مغول در هر شهري قضاوتخانه اي تشكيل شده بود كه داراي دفاتري بوده و حكم دفاتر دواير ثبت را داشته وامانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت مي نمودند . در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود كه قاضي با يك نفر معتمد داراي دفاتر باشندو همه قباله ها و اسناد را با تاريخ و متن در آن ثبت كنند و قاضي چند كاتب مطمئن براي خود انتخاب مي كرد و مردم ديگر را از نوشتن اسناد ممنوع مي نمود و حق الثبت هم دريافت مي كردند. قاضي مذكور طاسي داشته بنام(طاس عدل) هر سندي را كه تقلبي ميديد در آن طاس مي شستند هر سندي هم كه تاريخش متعلق به قبل از سي سال بوده آن سند را هم به درون طاس مي انداختند( شامل مرور زمان) و هر معامله اي نيز انجام ميگرفت و سند جديد تنظيم مي شد سند سابق در طاس شسته مي شد به دستورغازان خان از فرامين و اسناد معاملات رونوشت هم تهيه مي شد از روي اين رونوشت ها دفتري ترتيب داده بود كه « قانون الامور» ناميده مي شد. در عهده پادشاهان صفوي براي رسيدگي به امور مردم مرجعي بنام(صدر ديوانخانه) وجود داشت كه يك نفر قاضي شرع كه به حل و فصل دعاوي و مرافعات مردم مي پرداخت و از جمله به كار معاملات و تنظيم اسناد و عقد نامه و طلاقنامه مي رسيد و اسناد معاملاتي مردم را مهر مي كرد و در دفتر مخصوص ثبت مينمود. مورخين خارجي از جمله(تاوارينه) در باب طرز معاملات و تنظيم اسناد درعهد صفويه تعريف و تمجيد نموده اند. در كاروانسراها دفتري بنام دفتر تجارت وجود داشته است كه معاملات تجار را در آن ثبت مي كرده اندو اين دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت كنندگان چند درصدي از ميزان معاملات را بعنوان كاروانسرا داري و حق الثبت مي گرفتند. در اواخر سلطنت فتحعليشاه و اوايل پادشاهي محمد شاه براي تنظيم معاملات تجارتي بين ايران و روسيه و جلوگيري از بروز اختلافات دفاتري در نزد كارگزاري ها وجود داشت كه اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت مي كردند و به دنبال اين كار در سال 1280-1290 قمري زمان سلطنت ناصر الدين شاه وزارت تجارت ايجاد شد و دفاتر تجارتي و معاملات تجار اهميت خاصي پيدا كرد ولي ثبت معاملات عموميت پيدا نكرد. از ويژگي هاي مهم ثبت علاوه بر تغيير شكلي و عمليات ثبت املاك، مي توان دو خصيصه مهم و پر رنگ، اول اجباري بودن ثبت املاك و اسناد و دوم، انجام امور ثبتي املاك را بصورت عمومي بر شمرد. در قرن اخير و به خصوص در شهرهاي بزرگ بسياري از رؤساي مذهبي كه مرجع انجام معاملات عموم بوده اند دفتری به اسم ( دفتر شرعيات) داشتندو خلاصه اي از معاملاتي را كه نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج مي كردند و عده اي نيز ذيل صفحه همان دفتر را تصديق و در بعضي نقاط اصحاب معاملات هم ذيل ثبت را امضا مي كردند. در پاره اي از نقاط ايران اسنادي كه تنظيم ميگرديد داراي امضا و مهر متعاملين نبوده بلكه تنظيم كننده سند(مسجل) اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشيه سند مي نوشت و متعاملين در صورت بروز اختلاف ، مراجع رسيدگي، آن را براي اثبات معامله كافي مي ديدند. ناصرالدين شاه كه از عهده وزارت حاج ميرزا حسين خان سپهسالار عازم و جازم براجرا، قوانين اساسيه بود امر نمود كه معزي اليه كتابچه اي راجع به مواد قانون نوشته، تادر موقع اجرا گذارده شود آن مرحوم كتابچه را به وجهي مرتب نمود كه دشمن و دوست برعلو مقام نويسنده و براعت و طول يد و وسعت افكار او مقر و معترف شدند. در نزد اولياي امور و پادشاه مورد الطاف واشفاق گرديد، امرحتمي صادر شد كه موادش در مقام اجرا آيد آن كس كه هماره مانع ترقي وطن بود به اغراض نفساني و خيالات شيطاني انواع افائك و اكاذيب واقسام مكر و تزوير به كار برد تا اين كار را بر هم زندو بنيان اين اساس مقدس را به تيشه بيداد خراب نمود و نيز در همان اواخر ترتيب صحيحي براي نوشتجات شرعي، عرفي و تجارتي مقرر نموده و به عرض رسانيدند دستخط شاه صادر شد كه به رياست معظم له اداره اي تشكيل يابد كه مرجع نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده دردفاتر متعدده ثبت و ضبط شود و چنان شالوده اين عمل محكم بود كه معزي اليه صريحاً فرموده بود كه اگر مطابق اين قانون رفتار شود تا پنج سال ديگر مطلق دعاوي در ممالك ايران از جهت اموال و املاك موقوف و متروك خواهد شد . ناظم الاسلام كرماني در تاريخ بيداري ايرانيان پس از اينكه مينويسد ميرزا حسين خان سپهسالار كتابچه مواد قانون را تقسيم نمود اشاره مي كند كه ترتيب صحيحي براي نوشتجات شرعي و عرفي و تجارتي مقرر نبود و دستخط صادر شد كه به ریاست معظم له اداره اي تشكيل يابد كه مرجع ثبت نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده در دفاتر متعدده ثبت و ضبط شود. 1-2-سيرتاريخي ثبت به طريق جديد در ايران نخستين بار در زمان ناصر الدين شاه قاجار فرماني صادر شد كه اداره اي تحت رياست ميرزا حسين خان سپهسالار تشكيل شود كه مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. درعدليه نيز براي اعتبار اسناد و جلوگيري از تقلب وتزوير اوراق و نوشته ها را مهر رسمي مي زدند و بدين وسيله داراي اعتبار اسناد رسمي مي شد ولي چون اين كار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي شداين روش تا برقراري مشروطه و تا دوره دورم قانونگذاري برقرار بود. پس از استقرار مشروطيت در دوره دوم تقنينيه در تاريخ 12 جمادي الاولي 1329 هجري قمري مطابق 21 ارديبهشت 1290 هجري شمسي قانوني تحت عنوان قانون ثبت اسناد در 139 ماده توسط مجلس مشروطه تصويب شد. اين قانون مقرر مي داشت كه اداره ثبت اسناد مركب از دايره ثبت اسناد و دفتر راكد كل در حوزه هاي محاكم ابتدايي و وزارت عدليه تاسيس شود. در تاريخ 21 بهمن 1306 هجري شمسي، مجلس شوراي ملي قانون ديگري به نام قانون ثبت عمومي املاك ومرور زمان در 9 ماده تصويب نمود. ماده اول اين قانون ثبت كليه اموال غير منقول را الزامي كرده و براي تاخير در تقاضاي ثبت افزايش حق الثبت را مقرر داشته است . در تاريخ 6ديماه 1307 قانوني تحت عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در 2 ماده تصويب شد. درتاريخ 11 مهر 1308 قانون ثبت اسناد و املاك در 27 ماده به تصويب رسيد كه فقط تشكيلات اداري ثبت و نحوه ثبت املاك را بيان مي نمود به طوري كه ملاحظه مي شود در قوانين مصوب 21 بهمن 1306 و 10 مرداد 1307 و 6 ديماه 1307 و 2 خرداد 1308 و 11 مهر 1308 ذكري از ثبت اسناد نشده است. در تاريخ 13 بهمن 1307 قانون تشكيل دفاتر اسناد رسمي در 20 ماده به تصويب رسيد كه از ويژگي هاي آن مختار بودن متعاملين در ثبت اسناد، در ادارات ثبت، يا دفتر اسناد رسمي است. ديگراز خصوصيات و نكات آن قانون اين است كه دفاتر اسناد رسمي حق نداشتند اسناد مربوط به نقل وانتقالات راجع به املاك ثبت شده را ثبت نمايند و اين قبيل اسناد بايد در اداره ثبت، ثبت مي شد. در تاريخ 26 اسفند 1310 كميسيون قوانين عدليه مجلس شوراي ملي قانون ديگري به نام قانون ثبت اسناد واملاك در 142 ماده تصويب نمود اين قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 21بهمن 1308 و از اول فروردين 1311 قابل اجرا شده است. در قانون مصوب 1310 نيز ثبت املاك اجباري و ثبت اسناد اختياري(جز در پاره اي از موارد) اعلام و به وزارت دادگستري اجازه داده شده است كه در نقاطي كه مقتضي بداند، دفاتر رسمي اسناد مركب از يك صاحب دفتر و لااقل يك نماينده اداره ثبت اسناد تشكيل دهد، در ساير موارد ثبت اسناد به وسيله اداره ثبت اسناد و در اداره ثبت انجام مي پذيرد. 1-3-تاريخچه نظارت بر تفکيک و افراز اراضی در ايران و وضع موجود آن قوانين مربوط به افراز و تفکيک جزئی از قوانين حقوق شهری است که ريشه در وضع قوانين و مقررات در طول تاريخ دارد، به طوری که حتی در دوره اسلامی (در مورد مورفولوژی شهرهای اسلامی) به قوانينی برخورد میکنيم که به نوعی به تفکيک اراضی اشاره دارد. عوامل اقتصادی وايدوئولوژيک که در دوره اسلامی بر روابط اجتماعی و ساخت شهرها دخالت داشته، عبارت است از: 1- آسيب نرساندن 2- پيوستگی به هم: 3- خلوت گزينی: در اين ديدگاه خلوت گزينی شخص مورد توجه است تا شخص بتواند در مسکن خود، بدون نظارت ديگران زندگی کند: 4- حق دريافت روشنايی و هوای مورد نياز ( اين ديدگاه مربوط به روشنايی؛ يعنی رعايت نمای شمالی و جنوبی ساختمان در آماده سازی اراضی، میشود) 5- محترم شمردن اموال ديگران؛ بر اساس اين ديدگاه نبايد عملی انجام شود که ارزش ساختمان و اموال ديگران کاهش يابد[16، ص187]. با ملاحظه اين نکات متوجه میشويم که قوانين موجود در واقع تکامل يافته قوانين قديمی است. در ايران تا سال 1345 سياست تفکيک و نوع استفاده از زمين در اختيار مالک بود. مالک ميتوانست زمين خود را هر وقت به هر شکل و ميزانی که مایل بود تفکیک و قطعه بندی کند و طول و عرض معابر را در زمینهایی که تفکیک میکند به سلیقه خود تعیین کند. ادارات ثبت نیز موظف بودند نقشه تفکیکی پیشنهادی مالکان را قبول کرده و در ثبت قطعات، به آن توجه کنند. شهرداریها نیز در موقع احداث ساختمان به وسیله مالک، برای هر نقشهای که مالک پیشنهاد مینمود، تصویب و پروانه ساختمان صادر میکردند. اما در دوره جدید، برای اولین بار در سال 1345 ضمن مواد 98و 99و 101 الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداریها داده شده تا نحو استفاده از زمین، منطقه بندی شهر محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندیها را تعیین و در قطعه‌بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه‌های تفکیکی اراضی را قبل از آنکه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود بررسی و سپس تصویب کنند. چند سال پس از آن در راستای بهتر انجام شده امور مزبورو ایجاد هماهنگی در اجرای ضوابط شهرسازی، ماده 7 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مصوب 22/12/1351، شهرداریها را به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برابر ماده 2 قانون مکلف گردیده است. به علاوه در خصوص تفکیک اراضی خارج از محدوده، قوانین دیگری نیز به تصویب رسیده که حکایت از توجه قانونگذار به اهمیت و نقش تفکیک در قلمرو شهری دارد. در مورد اراضی داخل محدوده شهری قوانین متعددی به تصویب رسیده است که به آنها اشاره میکنیم. ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفند ماه 1345 مقرر داشته است:«اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد»، همچنین ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه 1351 مقرر مینماید: « در شهرهایی که دارای نقشه جامع میباشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشهای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هر گاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز اقدام خواهند نمود». ماده 154 ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب 1351 بیان میکند که «پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاهها باید با رعایت نقشه مذکور و آئیننامههای مربوط به شهرسازی رأَسا اقدام نمایند». 1-4-تعريف مفاهيم اساسي آنچه در مجموعه حاضر، مد نظر قرار گرفته بحث مقررات ثبتي و تحوه ثبت ملك است. ابتدا مي بايست تعريف جامع و مانعي از ثبت داشته باشيم و سپس به مقوله ملك و مالكيت يا مالكيت بپردازيم. اينكه ثبت ملك در دفاتر املاك چه آثاري را به دنبال دارد مقوله ديگري كه در قانون ثبت و ساير قوانين ذكر شده است بطوريكه ماده 22 قانون ثبت مصوب 1310 مي گويد: « همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده است و يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهدشد» بنابراين ماده فوق الذكردلالت بر اين داردكه: 1- ثبت ملك، مثبت مالكيت كسي است كه ملك به نام او ثبت شده و يا به او ارث رسيده یا به طور رسمي به او منتقل گرديده واين انتقال هم دردفتر املاك ثبت شده است، و تشكيلات رسمي مملكت كه در ماده‌ي 22 از آن به دولت تعبير شده است او را مالك مي شناسد. همانطوريكه اشاره شد، منظور از دولت در ماده 22 تنها قوه مجريه نيست بلكه مراد قوه‌ي حاكمه كه شامل قواي سه گانه و تمام تشكيلات رسمي كشور مي باشد است. 2- ثبت ملك بنام هر كس، سلب مالكيت از غير مي كند و ديگر از هيچكس در خصوص آن ملك دعوايي پذيرفته نمي شود، بجز در مواردي كه در ماده 24 قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عين مسموع نيست فقط قيمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است. 3-پس از صدور سند مالكيت و ثبت ملك در دفتر املاك، ديگر تصرف غير صاحب سند مالكيت در آن ملك دليل مالكيت محسوب نمي شود و كسي نمي تواند به تصرف مالكانه خود به ضرر صاحب سند مالكيت استناد كند. با توجه به موارد معنونه بايد گفت مفاهيم اساسي و بنيادي در حقوق ثبت بسيار زياد است كه بحث در رابطه با كليه مفاهيم و مقررات ثبتي از بحث موجود خارج است. اما همانطور كه ابتداي امر گفته شد بايد تعريف ثبت و ملك را بدانيم تا سپس به ساير مقولات بحث بپردازيم. 1-ثبت:به معناي قراردادن، پابرجا كردن و مطلبي را در دفتر نوشتن آمده است. ثبت و ملك هر دو از آن دسته اصطلاحات ثبتي هستند كه هم در حقوق ثبت و هم در ساير شاخه هاي حقوقي خصوصي به كار مي روند. ولي هنگامي كه در حقوق ثبت، از اين دو سخن گفته مي شود منظور اصطلاح خاص آن ها در اين شاخه از حقوق خصوصي است، به طوريكه اصطلاح ثبت به معني نوشتن مطلبي بر طبق قانون و به وسيله مامور رسمي سازمان ثبت دردفتر رسمي آن سازمان و به استناد دلايل يا پرونده حاوي مدارك و ضمائم مربوط به آن مطلب است و اين نوشته مامور رسمي داراي تاريخ ثبت، شماره ثبت، امضا مامور رسمي(و در صورت لزوم امضا شخص يا اشخاص ذينفع) است. 2-ملك: ملك يعني مال غير منقولي كه بتوان به موجب مقررات ثبتي،آن را در دفتر املاك اداره ثبت، به ثبت رساند و شامل چهار نوع مال غير منقول مي شود.زمين(عرصه)، بنا(ساختمان)، قنات و چشمه، در تعريفي ديگر ملك همان است كه در قبضه و تصرف شخص است و تصرف همان مالك شدن است. درباره رابطه ثبت و ملك بايد گفت ملك(مالكيت) به معني سطه و استيلاء است و همان معني تصرف را دارد و چون تصرف د رمورد مال غير منقول، به تنهايي براي مالك شناختن شخص كفايت نمي كند، و به تجربه ثابت شده است كه هر كس ممكن است به وسايل گوناگون، درصدد اين برآيد كه خود را متصرف همان ملكي بداند كه پيش از او ديگري متصرف ان بوده است اين موجب هرج و مرج در روابط مالكيت اشخاص بر مال غير منقول مي شود. به اين دليل و دلايل ديگر مقرر شده است كه ملك يعني تصرف شخص بر مال غير منقول به ثبت برسد و معاملات مربوط به آن اعم از عين و حقوق عيني مربوط به آن به موجب سند رسمي واقع شود. پس مالكيت بر مال غير منقول بدون نيت نقض غرض قانونگذار را فراهم مي كند. 3-سند:آنچه كه بدان اعتماد كنند، مدركي مستند، نوشته اي كه قابل استناد باشد. نوشته اي كه وام يا طلب كسي را معين سازد و يا مطلبي را ثابت كند برابر ماده 1248 قانون مدني سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد. كه بر دو نوع است: رسمي، عادي. سند رسمي آن است كه در اداره ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مامورين رسمي، در حدود صلاحيت آنها و برطبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد. و اسنادي كه از اين حيطه خارج هستند اسناد عادي مي باشند. 4-مالكيت:حقي است كه انسان نسبت به شيء دارد و مي تواند هر گونه تصرفي درآن بكند. مالكيت يعني مالك بودن، و مالك كسي است كه چيزي را دارا باشد و بتواند درآن تصرف كند. مالكيت همان حق مالك است نسبت به ملكي كه دارد. مالكيت كاملترين حق عيني است و عبارت از رابطه اي است كه بين شخص و چيز مادي تصور شده و قانون آن را معتبر شناخته، و به طور كلي حقي است كه به موجب آن يك چيزي به طور مطلق و انحصاري و دائمي تحت اختيار و اراده يك نفر واقع مي شود و مي تواند همه گونه تصرف در آن بنمايد( مگر تصرف او موجب ضرر همسايه شود) و هر گونه انتفاع از آن ببرد و كسي نتواند از آن جلوگيري كند(مگردر قانون استثناء شده باشد) رابطه مالكيت را به اعتبار دارنده حق مالكيت و نيز به اعتبار موضوع آن مملوكيت گويند. مالكيت حق مطلق وانحصاري و دائمي است، چون مالك مي تواند هر گونه انتفاعي را از ملك خود ببرد، انحصاري است براي آن كه حق مزبور انحصار به مالك دارد و تمامي افراد بايد آن را محترم بشمارند و به حق او تجاوز ننمايند، و دائمي است زيرا مقيد به مدتي نيست، و لذا انتقال ملك به ورثه يا ديگري به معني قطع مالكيت ناقل نيست، بلكه مالكيت ورثه و منتقل اليه ادامه مالكيت مورث يا ناقل است. 5-تفكيك: در لغت به معناي جدا كردن و عبارت است از اينكه مال غير منقولي اعم از مشاع يا غير مشاع به دو يا چند حصه مجزا تقسيم شود. 6-افراز: در لغت به معناي جدا كردن و عبارت است از اينكه مال غير منقولي مشاع بين شركا جدا گردد و ديگر هيچ ارتباطي بين اين ملك و شركاء نباشد 7-تعارض: مزاحم يكديگر شدن خلاف يكديگر ورزيدن، متعارض يكديگر شدن، باهم اختلاف داشتن است 8-متعارض:آنچه كه مخالف ديگري باشد. خبري يا سندي كه مخالف خبر يا سند ديگر باشد. 9-اداره ثبت:اداره، محلي است كه در آنجا كارهاي دولتي انجام مي شودو داراي يك رئيس وشامل چند دايره و شعبه و تابع وزارتخانه است. چنانكه‌آمده است تشكيلات ثبت در آغاز بصورت اداره ثبت اسناد و تابع وزارت عدليه بوده است در سال1302 با توسعه تشكيلات و وظايف آن به صورت اداره كل ثبت اسناد و املاك وابسته به وزارت عدليه درآمدو عنوان رئيس آن رئيس كل ثبت اسناد و املاك وسپس مدير كل ثبت اسنادو املاك بود از تاريخ سوم ارديبهشت سال1352 عنوان اداره كل ثبت اسناد و املاك به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تبديل شد ورئيس آن سمت معاونت وزارت دادگستري را دارا شد. سازمان ثبت اسناد و املاك كشور وابسته به وزارت دادگستري است و رئيس آن سمت معاونت قوه قضائيه را خواهد داشت. جهت ثبت املاك و صدور سند مالكيت در سازمان ثبت اسناد و املاك دفاتر مخصوص در نظر گرفته شده است ماده 7 قانون مصوب 1310 مقرر مي دارد كه تعداد و نوع و ترتيب دفاتر لازم براي ثبت اسناد و املاك مطابق نظامنامه وزارت عدليه معين مي شود و به موجب ماده 1 آئين نامه هر اداره يا دايره ثبت اسناد واملاك داراي دفاتري به شرح زير خواهد بود. 1-دفتر املاك 2-دفتر نماينده املاك 3-دفتر املاك توقيف شده 4-دفتر ثبت موقوفات 5-دفتر گواهي امضاء 6-دفتر سپرده ها 7-دفتر توزيع اظهارنامه ها 8-دفتر املاك مجهول المالك 9-دفتر ثبت شركتها 10-دفتر اسناد رسمي 11-دفتر ثبت قنوات 12-دفتر آمار و ثبت اظهار نامه نظر به اهميت خاصي كه دفاتر املاك و ثبت قنوات از جهت متضمن بودن حقوق اشخاص دارد، براي جلوگيري از نابودي آنها تبصره ذيل ماده 1 آئين نامه مقرر داشته كه دفتر ثبت املاك و قنوات در دو نسخه تنظيم، يك نسخه در تهران و نسخه ديگر در شهرستان محل ثبت موجود است. به اين ترتيب در مواقعي كه براثر سيل يا زلزله يا حريق يا اشغال نظامي يا جنگ دفاتر موجود در محل از بين مي رود نسخه دوم آنها در تهران است و مي تواند مورد استناد قرار گيرد. لازم به ذكر است كه سازمان ثبت اسناد واملاك كشور بعنوان يكي از كهن ترين دستگاه هاي اداري كه رسالت و ماموريت اعتبار بخشي، تثبيت و حمايت از حقوق مالكيت مشروع و قانوني اشخاص حقيقي و حقوق جامعه را برعهده داشته و يا مشاركت در تنظيم روابط و مناسبات اقتصادي واجتماعي شهروندان در جهت استقرار و تقويت عدالت و امنيت اقتصادي و اجتماعي كشور نقش موثري را ايفا مي نماید، داراي نظام و ساختار اداري و مديريت در نوع خود مترقي بوده و از ابتداي تاسيس بخشي از وظايف اجرايي اسناد رسمي بخش قابل توجهي از عرضه خدمات ثبتي و تنظيم و ثبت اسناد رسمي را بر عهده داشته و به عنوان مشاوران قضایي، كشور را دردستيابي به توسعه قضايي و نظام ثبت مالكيت كشور، در تحقق سند چشم انداز و برنامه هاي توسعه كشور و سازمان ثبت كمك و همراهي مي كنند. همانطور كه گفته شد نظام و ساختار اوليه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در نوع خود نسبتا، مترقي و از ابتداي تاسيس بخشي از وظايف اجرايي آن بر عهده نهادهاي تخصصي مدني( دفاتر اسناد رسمي و دفاتر ازدواج و طلاق) بوده است. اين دفاتر داراي استقلال مالي بوده و به صورت خصوصي اداره مي شوند. اما انتخاب و گزينش سردفتران (مديريت دفاتر) توسط سازمان انجام مي گيرد و همه فعاليت هاي آنها تحت نظارت و مطابق با چهار چوب و سياستهاي ابلاغي از سوي سازمان و واحدهاي ثبتي انجام مي شود. سازمان ثبت اسناد واملاك كشور در حال حاضر داراي 385 واحد ثبتي( بطور متوسط به ازاء هر 180000 نفر يك واحد ثبتي) در سراسر كشور بوده و جمعاً 7714 نفر پرسنل در بخش هاي ستادي و اجرايي آن مشغول به كار هستند كه با توجه به ساختار تشكيلاتي مصوب سازمان، در حال حاضر قريب به 33 درصد از پستهاي سازماني خالي هستند. تحليل آماري نشان مي دهد به ازاء هر صد هزار نفر جمعيت كشور، جمعا5/10 نفر كارمند ثبتي وجود دارد. همچنين در سراسر كشور3787 دفتر ازدواج و 786 دفتر طلاق و تعدا3808 دفترخانه اسناد رسمي داير بوده و تحت نظارت سازمان خدمات مرتبط به امور ثبتي را به مردم ارائه مي كنند. مقررات ثبتي با نظم عمومي و امنيت كشور ارتباط نزديك دارند و از اين رو سازمان ثبت اجزاء اداري قوه قضاييه است. بنابراين، يك بار ديگر و مجدداً نتيجه گرفته مي شود كه سازمان ثبت و طرزكاران كه مربوط به تحقق عدالت ( اصل 156 قانون اساسي) است در جهت همان تحقق نظم عمومي و استقرار امنيت در كشور است. سازمان ثبت، داراي دو نوع ساختار اداري است، يك نوع، همان است كه در ساير سازمان ها و اداره ها و مؤسسه هاي دولتي وجود دارد، مانند اداره كارگزيني و اداره حسابداري، اين ساختار اداري سازمان ثبت، ارتباطي با درس حقوق ثبت ندارد. نوع ديگر، آن است كه با ثبت املاك و ثبت اسناد و اجراي اسناد ثبتي ارتباط دارد و به اين ترتيب به درس حقوق ثبت مربوط مي شود. 8- اظهــار نامه :اظهار نامه فرم مخصوصي است كه متقاضيان ثبت(بعد از شماره گذاري املاك) آن را تكميل و امضاء كرده و ضميمه اصل مدارك مالكيت، به اداره ثبت محل تحويل و به اين طريق درخواست ثبت مي نمايند.« ممكن است درخواست ثبت چندين خانه يا دكان واقع در يك بخش، يا قطعاتي كه در يك مزرعه واقع و مربوط به يك شماره اصلي است در يك اظهارنامه پذيرفته شود، ولي براي هر يك از رقبات مزبور، بايد پلاك جداگانه نصب و حدود هر قطعه در صورتي كه منفصل باشد جداگانه نوشته شود».نمونه فرم اظهارنامه در صفحه 132 آمده است. 9-اعتراض به ثــبت : عرضحالي كه اشخاص به اصل، يا نسبت به حدود، يا حقوق ارتفاقي ملك مورد تقاضاي ثبت به عنوان اعتراض به اداره ثبت تسليم مي كنند، اصطلاحاً اعتراض به ثبت ناميده مي شود، اعتراض به ثبت (راجع به اصل ملك) بايد از تاريخ نشر اولين آگهي ثبتي تا حدود 90روز انجام شود( مطابق ماده 16 قانون ثبت) ولي اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقي كه توسط مجاورين صورت مي گيرد 30 روز از تاريخ تنظيم صورتمجلس تحديد حدود است. كليه اعتراضاتي كه بدين طريق به اداره ثبت تحويل مي شود بايد به دادگاه ارسال شود، بجز مواردي كه در اداره ثبت نسبت به آن اظهار نظر مي شود و در كتاب حقوق ثبت آقاي شهري به شرح زير بيان شده است: 1-در صورتي كه اعتراض(اعم از اعتراض به ثبت يا حدود يا حقوق ارتفاقي) خارج از موعد قانوني رسيده باشد. 2-در صورتي كه اعتراض به حدود يا حقوق ارتفاقي باشد و در مورد اعتراض از املاكي باشد كه در جريان اصلاحات ارضي به زارعان واگذار شده، يا مربوط به قطعاتي باشد كه در سهم مالك قرار گرفته و يا مربوط به مستثنيات باشد. 3-در صورتي كه معترضين مجاور با همان حد مورد اعتراض، قبلاً سند مالكيت گرفته باشند. 4-در موردي كه اعتراض به حد، از ناحيه غير مجاور به عمل آمده باشد. 5-در صورتي كه معترض( چه بر ملك باشد، چه بر حدود چه بر حقوق ارتفاقي) به موجب سند رسمي از اعتراض خود صرف نظركرده و آن را پس گرفته باشد. 1-5-: جايگاه ثبت ملك و صدور سند مالكيت حقوق ثبت را بايد از شاخه هاي حقوق خصوصي دانست يا حقوق عمومي؟ به نظر مي رسد كه حقوق ثبت را بايد از شاخه هاي حقوق خصوصي به شمار آورد، زيرا بحث آن راجع به ثبت ملك و ثبت سند( ثبت اعمال حقوقي اعم از عقد و يا ايقاع) است و واضح است كه هم اموال منقول و هم اموال غير منقول در حقوق مدني مطالعه مي شود و ثبت ملك يعني مال غير منقول با حقوق مدني و بحث مالكيت ارتباط دارد. اعمال حقوقي نيز در حقوق مدني كه مهمترين شاخه از شعب حقوق خصوصي است مطالعه مي شود. بنابراين حقوق ثبت را بايد جزء شاخه هاي حقوق خصوصي بشمار آورد. اصلاح ثبت را پیش از این گفتیم اینک باید اضافه گردد که آیا سند اصلاح ثبتی است با این توضیح که در حقوق ثبت سند را باید دلیل ثبوت و اثبات حقی دانست که بر یک یا چند صفحه کاغذ رسمی که از طرف دولت باشکل خاص چاپ شده است، طبق مقررات قانونی نوشته می شود و امضا مي گردد و بر آن مهر مخصوصي نقش مي بندد، بنابراين اصطلاح سند در حقوق ثبت متفاوت با اصطلاح سند در حقوق مدني است. علي ايحال ثبت سند يعني انجام اعمالي كه به حق جنبه رسمي مي دهد و اين اعمال عبارت از نوشتن است و شامل دو عمل يكي تنظيم سند و ديگري ثبت سند مي باشد. به همين علت است در ماده 16 آئين نامه دفاتر اسناد رسمي مي گويد: هيچ سندي را نمي توان تنظيم كرد و در دفتر اسناد رسمي ثبت نمود مگر آنكه موافق با مقررات قانون باشد پس تنظيم سند، مقدمه ثبت سند است و ثبت سند درد فتر رسمي كه از طرف سازمان ثبت چاپ شده است انجام مي شود. در رابطه با صلاحيت مامورين ثبت نيز بايد گفت: ماده 20 قانون ثبت اسناد واملاك مصوب 1310 در مورد صلاحيت محلي مامورين ثبت و سردفتران اسناد رسمي تصريح نموده است به اينكه مامورين مذكور و سردفتران اسناد رسمي جز در محل ماموريت خود نمي توانند انجام وظيفه نمايند و اقدامات آنها در خارج از محل اثر قانوني ندارد. ثبت اسناد و املاك از امور حياتي و ضروري نظام جمهوري اسلامي ايران است و در متون اصلي اسلامي مانند قرآن كريم و روايات احاديث اهل بيت(ع) كه اكثراً متواتر و مفيد علم و قطع مي باشد بر ضرورت ثبت اسناد و املاك و داد و ستد اقتصادي، اجتماعي، خانوادگي و فردي دلالت و تاكيد دارد، در حدي كه در قرآن كريم حتي براي اخذ وام، دستور مكاتبه و ثبت آن و گرفتن شهود داده شده است، از آنجا كه نظام اجتماعي اعم از اسلامي و غير اسلامي مبتني بر معامله كه از تلاش و اراده انسان ها نشات مي گيرد است، ثبت اهميت مي يابد. با پيشرفت تكنولوژي، طبيعي است نوع معاملات و شيوه تنظيم اسناد، تحولاتي را به وجود مي آورد كه همگام بانياز جامعه بايد در نگارش اسناد، ابتكار جديد اعمال گردد تا اينگونه اسناد بدون ابهام از اعتبارخاص خود برخوردار باشند و حقوق هر يك از طرفين را بارز و آشكار نمايد. سعي و تلاش و كوشش هر فردي در اختيار اراده اوست و د رهر زمان مي تواند تصرف كند و براي تعيين و تقديم تلاش واراده انساني حتما بايستي ثبت و ضبط آن به نحوي كه موردتاييد همگان باشد موردتوجه قرار گيرد. از همين جاست كه انواع نوشتجات، بيع نامه ها، وقف نامه ها، صلح نامه ها، مهر نامه ها و صدها عناوين ديگر كه حكايت از ملكيت و نقل و انتقال آن دارد در زندگي مردم از گذشته جاري و ساري بوده است و مشكلات اجتماعي مردم را مرتفع كرده است، و در صورت بروز اختلاف به اين اسناد استناد كرده اند. حتي مسئولين دولتي اعم از سلاطين و غير سلاطين هم موارد لازم را به ثبت مي رساندند، بخشي از فرامين آنان كه دردسترس مي باشد. و فعلاً به عنوان اسناد تاريخي و ميراث فرهنگي و آثار باستاني در موزه ها نگهداري مي شود، در خصوص ثبت واهميت آن است. بنابراين جايگاه ثبت اسناد و املاك براي هر انساني روشن است، و براي اثبات آن به استدلال نيازي نيست، موردي كه توصيه مي شود اين است كه اين امور، دقيق، منطبق با واقع و غير قابل خدشه تنظيم و به ثبت برسد و در دسترس افرادي كه مدعي آن هستند گذاشته شود، هر اندازه كه امور ثبتي روشن تر و دقيق تر و با مستندات غير قابل خدشه تنظيم شود در رفع مشكلات قضايي سازنده تر و مفيدتر خواهد بود. مخصوصا در رابطه با امور حقوقيكه استناد به اسناد رسمي و ثبتي بسيار راهگشا و سازنده خواهد بود، و به لحاظ نقش اجتماعي ثبت املاك نيز بايد گفت كه اهميت ثبت املاك و اثرات اجتماعي آن به حدي است كه در يك سخن كوتاه نمي گنجد ، اما در كلام و بياني مختصر با ثبت املاك و تثبيت مالكيت از بسياري منازعات بومي و قومي و معاملات معارض جلوگيري نموده ويا خاتمه داده مي شود و در نتيجه به سهم خود، عامل پديد آوردن امنيت قضايي در جامعه به شمار مي آيد، توسعه اقتصادي در هر جامعه براساس امنيت هاي لازم براي سرمايه گذاري است كه اين امنيت را قانون و مجريان دلسوز آن فراهم مي نمايند. اساسي ترين نهادي كه حافظ امنيت اقتصادي و املاك و معاملات مردم بوده و هست سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با قوانين ثبت اسناد و املاك، ثبت شركتها و علائم واختراعات، دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق تابع آن است. ثبت اسناد واملاك در وصول مستقيم ماليات ها و ايجاد عوائد عمومي داراي نقش موثر و بسزايي است و ضمن اين كه املاك به علت ثبت شدنشان از وسائل اخلال امنيت ملي خارج مي شوند، عادلانه ترين ممرعايدي خزانه ملي درهمه ادوار گرديده وهم اكنون سازمان ثبت اسناد واملاك با خدماتي بسيار متنوع و در آمدي سرشار در شمار منابع درآمد قابل ملاحظه در خدمت امت مسلمان و حكومت جمهوري اسلامي ايران است. بنابراين جايگاه و نقش سازمان ثبت در ثبت ملك و صدور اسناد مالكيت در توسعه فضايي و قضازدايي بسيارمهم و تاثير گذار و مشخص است. «فصل دوم» بررسي تفكيك و رويه عملي آن تببين مفهوم تفكيك تفكيك املاك مشاع تفكيك و دستور العملهاي سازمان ثبت تفكيك آپارتمانها نكات مهم در مورد تفكيك آپارتمانها تفكيك عرصه تملك اعياني تفكيك اعياني ضرورت قيد شماره فرعي در صورتمجلس تفكيك و افراز تفكيك اراضي در خارج از محدوده شهرها حد نصاب تفكيك (با توجه به كاربريهاي اصلي عوارض تفكيك اراضي مربوط به سازمان زمين شهري ضوابط و مقررات تفكيك نحوه انتقال قطعات تفكيكي هزينه تفكيك 2-1- تبيين مفهوم تفکيک تعریف تفکیک ، تفکیک در لغت عبارتست از جداکردن چیزی از چیز دیگر ودر اصطلاح حقوقی تفکیک عبارت از این است که مال غیر منقولی ، اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه مجزا تقسیم شود. اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده است وبه مفهوم افراز وتقسیم است تفاوت است. در افراز تقسیم ، اندیشه اشاعه باید وجود داشته باشد اما در مورد تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد. بنابراین در ماده 106 آئین نامه قانون ثبت املاک تفکیک در مفهوم صحیح آن بکار رفته است که هم شامل اراضی مشاع میشود وهم شامل اراضی غیر مشاع به عبارت ساده تر در عرف ثبتی تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر اما اگر بخواهیم تفکیک را از حیث ماهیت حقوقی بررسی نمائیم باید بگوییم تفکیک اگر در رابطه بین دو شخص واقع شود همان افراز است وعقدی است از عقود ،وتعریف ماده 183 قانون مدنی برآن منطبق است. شرط اینکه افراز به تراضی به عمل آید. اضافه می کنیم که افراز به تراضی،عقد است لیکن معامله نیست ، زیرا مبادله در مال نشده است ولی هر عقدی معامله نیست ، عقد نکاح با وجودیکه عقد است معامله نیست افراز به تراضی ، موجب تملیک ومبادله در مال نیست ، بلکه طرفین به موجب آن کیفیت مالکیت خود را از حالت اشاعه به افراز مبدل می کنند پس ماهیت حقوقی تفکیک بطوریکه شامل افراز ملک مشاع بین دو یا چند نفر هم بشود چنین است تفکیک عبارتست از احداث چندمحدوده در یک محدوده، خواه آن یک محدوده بین چند نفر مشاع باشد خواه نباشد . آئين نامه اجرائي تفكيك و افراز 2-2- تفکيک املاک مشاع یکی از عمده ترین وظایفی که ادارات ثبت امروز مشغول به انجام آن میباشند تفکیک اراضی و آپارتمانها می باشد و با توجه به گستردگی ساخت و سازها بخصوص در مناطق شهری هر روز بر تقاضای تفکیک در ادارات ثبت افزوده میشود. تفکیک مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا قطعه زمینی به مساحت 5 هزار متر مربع که مالک یا مالکین مشاعی آن تصمیم دارند جهت احداث واحد مسکونی یا سایر اهداف مورد نظر آنرا به قطعات 200 متری تقسیم کنند لذا در صورت تقسیم، در عرف ثبتی گفته میشود آن به قطعات 200 متری تفکیک شده است. با این توصیف از تفکیک به سه منظور استفاده میشود: برای انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز ( جدا جدا) جهت صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه. بمنظور تنظیم تقسیم نامه. مطابق ماده 150 ق. ث. هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت محل ملک ارسال میشود. در تقاضانامه تفکیک باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین و هزینه تفکیک از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مذکور پرداخت شود بطور کلی تقاضای تفکیک به درخواست مالک یا مالکین به انضمام نقشه تفکیکی ملک که خود متقاضی موظف به تهیه آن میباشد از طریق دفتر خانه با قید ارزش معاملاتی روز به اداره ثبت ارسال میشود. اداره ثبت در اجرای ماده 154 اصلاحی ق. ث. و ماده 101 شهرداری نقشه مزبور را طی نامه اداری جهت بررسی و تصویب به شهرداری محل ارسال مینماید و پس از وصول پاسخ شهرداری مبنی بر تأیید نقشه مزبور یا عدم پاسخ شهرداری طی مدت دو ماه از تاریخ ارسال نقشه، نماینده و نقشه بردار ثبت به همراه متقاضی به محل ملک مراجعه و پس از بازدید از محل و معرفی ملک توسط متقاضی، نماینده ثبت حدود ملک را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی، داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین هم ملاحظه نشود. نقشه بردار، نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تأیید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ارزیابی نموده و در پایان صورتمجلس تفکیکی را تنظیم مینمایند. سپس رونوشت صورتمجلس مزبور پس از تأیید مسئول اداره به دفترخانهای که متقاضی از طریق آن تقاضای تفکیک نموده بود ارسال میشود. در صورتمجلس تفکیکی ابتدا باید جریان ثبت ملک و سپس ملک و سپس حدود و مشخصات کامل ملک به اضافه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شملره پلاک و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب قید و نماینده و نقشه بردار ثبت و متقاضی آنرا امضاء نمایند و در صورت آپارتمانها لازم به ذکر است بجای تصویب شهرداری متقاضی باید گواهی پایان کار ساختمان را جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی ارائه و بر مبنای آن انجام شود. با این توصیفات عملیات تفکیک بطورکل در اداره ثبت انجام میشود و در آن صورتمجلس تفکیکی که حاوی حدود و مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال به صورت قطعات مفروزی و صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است و پس از طی این مراحل سند مالکیت اولیه باطل میگردد و در صورتیکه یکی از مراحل عملیات فوق ناقص باشد. تفکیک اعتباری ندارد مثلا هر گاه مالک 6 دانگ ملک خود را به سه قسمت تفکیک کند اما سند مالکیت اولیه آن ملک را باطل ننماید، تفکیک فاقد اعتبار است. با این وجود تفکیک برای مجزا شدن قطعات جهت فروش توسط صاحب آن انجام میشود و بر اساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم و به قطعات، شمارههای جدید اما فرعی اختصاص یافته، حدود و حقوق ارتفاقی تعریف و آخرین قطعهای که انتقال داده شود، سند مالکیت اولیه باطل میشود. از تفکیک در تقسیم نامه هم استفاده میشود در تقسیم نامهها مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از بقیه سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد. بعبارتی در هنگام تنظیم تقسیم نامه ملک مشاع است و شرکاء با توافق و تراضی همدیگر، نقشه افرازی مورد نظر خود را تهیه نموده و پس از تأیید مراجع ذیصلاح مانند شهرداری (در مورد اراضی و ابنیه واقع در محدوده استحفاظی شهر) از طریق دفتر خانه مورد نظر به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال میشود در این مرحله کارشناسان ثبت ضمن تعیین وقت با مراجعه به محل، صورتمجلس تفکیکی را با حدود و مشخصات مفروزی هر یک از مالکان با رعایت حدود مجاورین تعیین نموده و سپس با امضاء صورتمجلس مزبور و دریافت حقوق دولتی، صورتمجلس فوق الذکر را به دفتر خانه مورد نظر جهت تهیه و تنظیم تقسیم نامه ارسال مینماید. پس از این مراحل، سند تقسیم نامه، تنظیم شده و مالکیت کلیه مالکین با مقدار مشاعی ذکر و بر اساس صورتمجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و سند مالکیت مشاعی به انضمام سند تقسیم نامه توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکین مفروزی برای مالکین صادر می شود. 2-1-2- تفکيک و دستورالعمل هاي سازمان ثبت در رابطه با تفکیک، بخشنامه و دستورالعملهای متعددی صادر شده که موجب سر در گمی و اغلب با هم متفاوتند و لذا با اصلاح ماده 154ق. ث. به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک و افراز موارد زیر مورد نظر قرار میگیرد.. 1- ادارات ثبت در اجرای م 154 اصلاحی قانون ثبت مکلفند طبق نقشه تفکیکی که در اجرای ماده 101 قانون شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم قانونی آن اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند بر اساس طرح جامع تفصیلی و طرح هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرداری، نسبت به نقشه ارسالی اداره ثبت یا دادگاهها ظرف مهلت دو ماه با اعاده نقشه مذکور اظهار نظر کتبی نموده و در غیر اینصورت اداره ثبت و دادگاه میتوانند راسا عملیات تفکیک و افراز را ادامه دهند. -2تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن کرده است و برابر تبصره 1 ماده 2 آئین نامه احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها، اداره ثبت مجاز نخواهد بود هیچ نوع تفکیکی را به قطعات کوچکتراز 20 هکتار قبل از اینکه مورد تصویب مراجع مندرج در بندهای ماده 3 قرار گرفته و ابلاغ شود بپذیرد و نسبت به آن عمل کند لذا رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوانعالی کشور در رابطه با افراز املاک مشاع به شماره 48 تصویب شد که در فراز 5، بند 383 مجموعه بخشنامههای ثبتی به آن اشاره شده است. علاوه بر موارد فوق بموجب بند 376 مجموعه بخشنامهها نسبت به املاکی که تحدید حدود آنها بعمل نیامده باشد. تفکیک قسمتی از آنها توسط اداره ثبت برای معامله ممنوع است ولی طبق ماده 15 آیین نامه اصلاحات اراضی مصوب 3/5/1343 در هنگام انتقال اسناد، مطالبه صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت الزامی نبوده و در این موارد صورتمجلس تنظیمی مأمورین اصلاحات ارضی کافی است. 2-1-3- تفکيک آپارتمانها در مورد تفکیک ساختمانهایی که بصورت آپارتمان احداث شدهاند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه آن اقدام میشود اما ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستند به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها، ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راسا اقدام به تفکیک مینمایند. بمنظور تفکیک آپارتمانها، متقاضی باید تقاضای خود را به انضمام گواهی پایان کار و نقشه مورد نظر به دفترخانه اسناد رسمی تحویل و از این طریق به اداره ثبت محل ارسال میشوند. پس از وصول سایر مدارک مورد نیاز، نوبت یا زمان اقدام تعیین میشود و سپس نقشه بردار و نماینده اقدام کننده مشخص میشوند و یکروز قبل از موعود پرونده به آنان تحویل و آنها مکلفند در پایان عملیات تفکیک، گزارش کار یا صورتمجلس تنظیمی را به صورت کامل تحویل رئیس ثبت دهند در صورتمجلس تفکیکی باید شماره پلاک اصلی و فرعی، آدرس کامل از لحاظ خیابان و کوچه، شماره ثبت و صفحه سند در دفتر املاک، نام و نام خانوادگی موجود در سند مالکیت با تطبیق آن با دفتر املاک، آخرین انتقالات، ثبت خلاصه معاملات ثبت نشده یا دفتر املاک ناقص نماند و در پایان گواهی خاتمه بنا کنترل و حدود ملک با دفتر املاک تطبیق داده شود. ضمنا مأمورین اداره ثبت پس از بررسی آپارتمان باید گواهی کنند که قطعات تفکیک داخل در محدوده سند مالکیت بوده و تأیید نمایند که صورتمجلس تفکیکی با گواهی پایان کار مطابقت دارد. همچنین موضوع مهم در تفکیک آپارتمانها، مشترکات میباشند که در صورتمجلس تفکیکی باید نوع مشترکات، موقعیت مکانی، تاسیسات بدون نیاز به قید حدود آنها و دیگر نکات مورد نیاز ذکر شود و پس از تعیین مشترکات، قسمتهای اختصاصی تعیین گردد. علاوه بر این تعداد کل واحدها و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه واحدهای اختصاصی آپارتمان و انباریها با حدود معین و تعداد پارگینگها و کسانیکه حق استفاده از آنها را دارند قید میشوند. 2-1-4-نکات مهم در مورد تفکيک آپارتمانها 1- صورتمجلس تفکیکی باید مستند باشد( نقشه تأیید شده ماده 101 شهرداری برای تفکیک عرصه و گواهی پایان کار برای تفکیک آپارتمانها) 2- هنگام تفکیک، پلاک مورد عمل باید در محل خود استقرار داشته و به حدود مجاورین تجاوز نشود . 3- هر قسمت مفروزی باید با مساحت و حدود معین در صورتمجلس تفکیکی قید شود. 4- قسمتهایی که به صورت مشاعی و اشتراکی هستند باید در صورتمجلس قید شوند. 5- حقوق ارتفاقی و انتفاعی از قبیل حق عبور و غیره بدون ابهام در صورتمجلس قید شود تا برای خریداران ابهامی نباشد. 6- هزینه تفکیک بدون کم و کسر وصول شود. 7- صورتمجلس تفکیکی باید به امضاء مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها، نقشه بردارو رئیس یا معاون ثبت رسیده باشد. 8- هر گاه آپارتمان غیر قابل تفکیک باشد یا طرفین بر نحوه تفکیک اعتراض نمایند، موضوع به دادگاه ارسال میشود. 9- در تفکیک آپارتمانها حدود بالکن 0تراس) مسقف جزء محدوده اختصاصی است اما مساحت آن باید جداگانه نوشته شود چونکه قیمت بالکن با آپارتمان یکسان نمیباشد. 10- در مورد تفکیک چند ساختمان که از هم مجزا بوده اما در یک قطعه زمین احداث شدهاند، چنانچه بر طبق گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکاتی از قبیل انباری راهروها، تابلوی آب و برق و وسایل گرمایی و سرمایی و تهویه باشند یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را غیر قابل تفکیک اعلام کند، اداره ثبت نبایستی عرصه را تفکیک کند و فقط ساختمانها را بر اساس قانون تملک آپارتمانها تفکیک نموده اما در صورتیکه بر اساس گواهی پایان کار، ساختمان فاقد مشترکات باشد اداره ثبت راسا میتواند عرصه و اعیان را تفکیک کند. 11- تراس غیر مسقف مانند ایوانهای نردهای، جزء حدود آپارتمان نیست اما مساحت آن باید قید شود. 12- اگر تعداد پارکینگها با تعداد واحدهای آپارتمان مساوی باشد به هر واحد آپارتمان یک پارکینگ اختصاص می یابد. 13- تغییر در کاربری آپارتمانها و کم و زیاد نمودن اجزای آن مثل تبدیل انباری به تجاری غیر ممکن است مگر با اصلاح پایان کار و موافقت کلیه شرکاء 14- شهرداری گاهی گواهی پایان کار را بصورت یکساله تایید مینمایند که این موضوع مانع تفکیک نمیشود. 15- تذکر: گاهی مشاهده میشود که صورتمجلس تفکیکی پس از امضاء توسط نماینده و نقشه بردار ثبت و طی نمودن تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی، بدون امضاء رئیس با معاون ثبت به ضمیمه نامه اداری به دفترخانه ارسال میشود که اینگونه عمل نمودن نه تنها مسئولیتی از رئیس ثبت ساقط نمینماید بلکه عدم امضاء صورتمجلس توسط ایشان خلاف بوده و در صورتیکه صورتمجلس بدون امضاء رئیس ثبت به دفتر خانه ارسال شود باید برگشت خورده و پس از امضاء مجددا ارسال شود. 2-1-5-تفکيک عرصه تملک اعيانی طبق بند 380 مجموعه بخشنامههای ثبتی در موردیکه مالک اعیانی، قصد خرید عرصه یا زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم انجام شده باشد تفکیک عرصه انجام و احتیاجی به جلب نظر شهرداری نخواهد بود و حدود عرصه هم تابع حدود اعیان است. ماده 154 اصلاحی قانون ثبت مصوبه مرداد ماه 1365 دلالت بر این امر دارد و ادارات ثبت فقط در تفکیک اراضی ملزم به جلب نظر شهرداریها هستند و در تفکیک ساختمانها باید راسا اقدام کنند. 2-1-6-تفکيک اعيانی طبق بند 382 مجموعه بخشنامهها در مواردیکه مالک اعیانیهای ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرر ق. ث. تقاضای تفکیک نمایند و عرصه متعلق به دیگری باشد در این حالت لازم است به منظور محفوظ ماندن حقوق مالک عرصه، هنگام تفکیک به مشارالیه ابلاغ و اخطار شود بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نیست. 2-1-7-ضرورت قيد شماره فرعی در صورتمجلس تفکيک و افراز همانگونه که در مبحث مربوط به مقررات ثبت عمومی راجع به ثبت اراضی و باغات و مزارع شهر و روستا گفته شد، لازم به یادآوری است که اینگونه اراضی و باغات اغلب دارای مساحتهای وسیع بوده بگونهای که هر منطقه یا بخش یا روستا تحت یک پلاک ثبتی و به نام یک یا چند نفر است و اسناد مالکیت این نوع از اراضی که اکثرا فاقد مساحت و طول و ابعاد بوده و حدود آنها به املاک مجاور و باغات و مزارع یا آثار طبیعی مثل دره؛ کوه، رودخانه یا نهر عمومی محدود و تعریف شده اند و بعد از مدتی ممکن است به قطعاتی کوچکتر تفکیک یا افراز شوند و نسبت به قطعات تفکیکی و افرازی اسناد مالکیت به نام انتقال گیرندگان در مقابل سهمشان صادر شود در اینحالت برای قطعات مذکور شماره فرعی از اصلی یا توجه به ردیف شماره فرعی از پلاک اصلی مورد تفکیک توسط بایگان ثبت تعیین میشود بنابراین به منظور جلوگیری از وقوع اشتباهات ممکن لازم است مسئول مربوطه شماره فرعی را صورتمجلس مقابل قطعه قید نماید و قبل از ثبت پیش نویس سند مالکیت در دفتر املاک، ستون انتقالات دفتر املاک ملک مورد تفکیک باید از نظر تکمیل اسناد و مالک انتقال دهنده و فسخ اسناد رهنی و شرطی توسط متصدی دفتر املاک کاملا کنترل شود و پس از اطمینان از تکمیل بودن ثبت و نداشتن سند رهنی و شرطی و اینکه قبلا برای قطعه مورد نظر سند مالکیت صادر نشده است. خروجی را با خودکار قرمز با ذکر مساحت و شماره و مساحت و شماره دفترخانه تنظیم کننده و شماره فرعی اختصاص یافته در ذیل ثبت ملک قید و آنگاه مبادرت به ثبت پیش نویس در دفتر املاک نماید. لازم به ذکر است که سهل انگاری و بی دقتی هنگام قید شماره فرعی در مقابل قطعات تفکیکی و افرازی یا بی نظمی در نوشتن دفتر املاک باعث میشود که نسبت به قطعات اسناد مالکیت معارض صادر شود، لذا نوشتن شماره فرعی اختصاصی به هر قطعه در صورتمجلس افراز یا تفکیکی و رعایت نظم و ترتیب در نوشتن خروجیها در دفتر املاک، ضمن سادگی عمل، ادارات ثبت را از وقوع اشتباه بر حذر داشته و همواره دستیابی به پروندههای قطعات و صدور اسناد مالکیت برای آنها از طریق مراجعه به پروندههای مرتبط با اصلی به سادگی میسر میشود. 2-1-8-تفکيک اراضی در خارج از محدوده شهرها تفکیک اراضی زراعی و باغها طبق تبصره 3 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1/8/1385 تفکیک اراضی زراعی و باغها و ماده 9 آئین نامه اجرای مصوب 2/3/86 هیأت وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در هنگام تفکیک و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی،نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام نمایند و تفکیک و افرازو تقسیم اینگونه اراضی پس از تأیید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود که حداقل های تعیین شده بموجب مصوبه ابلاغی عبارت است از حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی 5 هکتار و برای باغها 5/2 هکتار میباشد. که مبدل اراضی آبی و دیمی در استانهای مختلف را جهت استحضار بشرح ذیل میباشد تفکیک و افراز اراضی در محدوده روستا طبق بند 10 ماده 69 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران اصلاحی 6/7/1382 تفکیک اراضی واقع در محدوده روستا بخشداری میباشد که طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهیه و تأیید نقشه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و در سایر اراضی طبق بند 5 ماده 3 آئیننامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنادر خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 هیأت وزیران، حدود مجوز تفکیک بر عهده بخشداریها بوده است که با تصویب قانون منع فروش این صلاحیت در اختیار سازمان مسکن و شهر سازی استان قرار گرفته است(بند ب ماده 5قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کار بری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی) 2-1-9-حد نصاب تفکيک(با توجه به کاربريهای اصلی) نظر به این که مقررات شهری در کلیه طرحهای شهرسازی اعم از جامع، تفصیلی و آماده سازیها به حداقلها بسنده میکند، در تفکیک نیز کلیه مقررات موجود به تأمین حداقل اندازه تفکیک قطعات مسکونی دربافت موجود توجه داشته و در صورتی که شخصی به دنبال حداکثرها بوده، مانعی ندارد، ولی مجبور به رعایت حداقلها (به صورت حداقل در تراکم زیاد، متوسط و کم با توجه به شرایط آن شهر) میباشد. به عنوان مثال حداقل سطح تفکیک برای ساختمانهای مسکونی در تراکم زیاد 150 متر مربع میباشد. -حد نصاب تفکیک اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم: در مورد تفکیک اراضی، در کلیه موارد ضوابط طرحهای تفصیلی ملاک عمل بوده و در مناطق مسکونی با تراکم کم، کماکان حداقل مساحت 330 متر مربع خواهد بود(9540/ش-22/5/1358 صورتجلسه 49 شورای طرح و بررسی). -حد نصاب تفکیک حوزههای مسکونی با تراکم متوسط: حداقل مساحت قطعات تفکیکی در حوزههای مسکونی با تراکم متوسط، پس از رعایت تعریضی 200 متر مربع تعیین شده است (ضوابط طرح جامع). -حداقل نصاب تفکیک اراضی در حوزه مسکونی مناطق آزاد شده (داخل محدوده 25 ساله) 330 متر مربع میباشد. -حداقل مساحت قطعات تفکیک اراضی با کاربری تجاری، بر اساس مقررات طرح تفصیلی 300 متر مربع تعیین گردیده است (ضوابط و مقررات طرح جامع)، البته این تصمیم بر اساس موقعیت محل و جمعیت اطراف آن صورت می گیرد. -حداقل نصاب تفکیک در حوزههای صنعتی پس از رعایت بر اصلاحی 1000 متر مربع تعیین شده است (مصوبه 5 خرداد 149 انجمن شهر). -حداقل نصاب تفکیک املاک متعلق به شهرداری تهران 200 متر مربع می باشد. 2-1-10-عوارض تفکيک اراضی مربوط به سازمان زمين شهری اخذ عوارض تفکیک اراضی با کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی از اراضی سازمان زمین شهری، طبق رأی صادره از کمیسیون حل اختلاف دستگاههای اجرایی مستقر در ریاست جمهوری، الزامی میباشد(25/6/1370): 1-هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری مسکونی 10 درصد قیمت منطقهای روز دارایی. 2-هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری تجاری و صنعتی 100 درصد قیمت منطقهای روز دارایی. 3-در خصوص سایر کاربریهای طرحهای توسعه شهری، چنانچه اراضی مذکور به مؤسسات موضوع بند ب زمین شهری برای ارئه خدمات عمومی واگذار گردد(16/1/1369). دادگاه شهرستان فروخته میشود و در ماده 10 وجود حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینهها عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد. 2-1-11-ضوابط و مقررات تفکيک 2-1-11-1-ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهری بر اساس بند 4 ماده 2 و بند 2 ماده 4 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران وظایف محوله در مورد افراز و تفکیک باغات و زمینهای زراعی واقع در محدوده شهری ضوابط ذیل تصویب گردید: ماده 1- در این دستورالعمل منظور از محدوده شهری، محدودهای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجود به صدور پروانه، احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی میباشد. ماده2- باغ و زمین زراعی به زمینهایی گفته میشود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده 12 قانون اراضی شهری دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعی اعلام گردد. ماده3- ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضی مشجره باغات در حدود شهری به شرح زیر تعیین میگردد: 1-حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار متر مربع تعیین میگردد. 2-سطح اشتغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از 150 متر مربع سطح گردد حداکثر با 150 متر مربع سطح اشتغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است. 3-در اراضی مشجره باغی که مساحت آنها تا 1500 متر مربع میباشد، میتوان فقط یک بلوک ساختمانی احداث کرد و در مساحتهای بیشتر از 1500 متر مربع میتوان به ازای هر 1500 متر مربع مساحت زمین اضافی یک بلوک ساختمانی دیگر احداث کرد. ضمنا علاوه بر تعداد بلوکهای مجاز احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه به طوری که مساحت آن از 50 متر مریع (جهت مصارف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است، بدیهی است مجموع سطح اشتغال در هر حال نبایستی از میزان مشخص شده در ردیف 2 تجاوز نماید. ماده4- حداقل مساحت تفکیک و افراز اراضی زراعتی اعم از اینکه متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد ده هزار متر مربع تعیین میگردد. ماده 5- در مناطق واقع در محدوده شهری در هر قطعه زمین زراعتی احداث یک واحد ساختمانی تا تراکم مجاز و حداکثر به مساحت 250 متر مربع به استثنای یک طبقه زیر زمین مجاز میباشد. ماده 6- در مناطقی که با توجه به شرایط اقلیمی یا عرف محلی تغییر در ضوابط ساختمان و یا تفکیک زمین (باغ و زمین زراعی) ضروری باشد موضوع ابتدا در کمیسیونی مرکب از مدیران کل مسکن و شهرسازی، کشاورزی و عمران روستایی، شهرداری و نماینده استانداری و نماینده سازمان زمین شهری بررسی و پس از تأییدکمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ابلاغ و به مرحله اجرا درآید. تبصره- جهت تطابق هر چه بیشتر ضوابط با شرایط اقلیمی کمیسیون مذکور در ماده فوق مکلف است ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل، اشکالات اجرایی ضوابط فوق را بررسی و همراه با پیشنهادات لازم به وزارت مسکن و شهرسازی اعلام نماید. ماده7- در باغات و اراضی مزروعی که سطح اشغال ساختمان موجود بیشتر از مساحتهای پیش بینی شده در این دستوالعمل میباشد، تجدید بنا تا حد وضع موجود از لحاظ سطح اشغال و تراکم بلامانع است. ماده8- پاسخگویی به سوالات و ابهاماتی که در مرحله اجرای این ضوابط پیش خواهد آمد در قالب مفاد ضوابط فوق میتواند از طریق وزارت مسکن و شهرسازی در کمیته مقرر در ماده 6 فوق مطرح تا نسبت به پاسخ سؤال و یا رفع ابهام اظهار نظر شود. ماده9- از زمان تصویب و ابلاغ، ضوابط فوق جایگزین مقررات مغایر موجود و همچنین ضوابط مربوطه در طرح های شهری خواهد بود. 2-1-11-2-ضوابط و مقررات تفكيك در خارج از محدوده قانونی شهر زمانی که شهر گسترش مییابد، تفکیکهای اراضی شروع میشود که به کاهش زمینهای کشاورزی با ارزش و فضاهای باز منتج میشود و این عمل استفاده از اتومبیل را افزایش میدهد و زمان سفرهای رفت و برگشت را به حومه برای ساکنین افزایش میدهد و فرصتهای شهروندان را برای برخورد با طبیعت و جامعه (به صورت همزمان) کاهش میدهد. بنابراین در تدوین قوانین مربوط به محدودههای خارج از شهر باید بسیار دقیق عمل کرد، زیرا ممکن است در اثر سهل انگاری در تفکیک اراضی، این مناطق به سرعت در شهر ادغام شوند. شرایط تفکیک در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرکها و باغها مصوب 24/10/1374 هیأت وزیران به این شرح می باشد: 1- حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی (غیر از موارد زیر): 10 هکتار 1- 1 حداقل مجاز برای تفکیک اراضی شالیزاری گیلان و مازندران: 4 هکتار 1- 2 حداقل مجاز برای تفکیک اراضی زیر شبکه آبیاری احداث شده یا آنچه احداث میشود: 50 هکتار 2- حداقل تفکیک باغهای آبی: 5 هکتار 2- 1 حداقل تفکیک باغهای دیم: 15 هکتار 3- حداقل تفکیک اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم: 15 هکتار 4- در خصوص تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی که دایر است و یا بعدا دایر میگردد. ضوابط قانون گسترش در قطبهای کشاورزی مصوب 5/3/1354 و آییننامه اجرایی قانون مذکور مصوب 14/4/1355 لازم الرعایه است؛ سازمانهای کشاورزی در مواردی که اتخاذ تصمیم در مورد تغییر کار برای اراضی زراعی و باغی در روستاها مستلزم نظر خواهی از وزارت تشخیص دهنده است، میتوانند پرونده را به کمیسیون سه نفرهای که اعضای اصلی آن با حکم وزیر منصوب میشوند ارجاع و اگر کمیسیون مزبور رأسا اقدام ننماید، تصمیم کمیسیون با اکثریت آراء ملاک عمل خواهد بود.در مورد جنگلها و زمینهای کشاورزی باید قوانین مناسبی را به کار گیریم، زیرا در اکثر کشورهای جهان به دلیل اهمیت این موضوع دو نوع مقررات کاربری زمین را ملاحظه میکنیم، یکی مقررات حداقل اندازه قطعه یا حداکثر تراکم به وسیله منطقه بندی است که در سراسر ایالات متحده کاربرد فراوانی دارد. دومی تنظبم ضوابط اجرایی حفاظت از جنگلها است که استانداریهایی را برای تشخیص و بقا جنگلها تنظیم میکند که این مقررات به طور دقیق طراحی شدهاند. 2-1-12-نحوه انتقال قطعات تفکيکی براساس بند پایانی ماده 106 آیین نامه ق.ث در صورتیکه املاک بعداز ثبت به قطعات مفروزی تبدیل شوند برای هر قطعه شماره فرعی از شماره اصلی منظور و با تفکیک حدود در زیر ثبت ملک مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد عده ای بر این عقیده اند که با تفکیک ملک در اجرای ماده مذکور بدون تنظیم سند انتقال سند مالکیت برای قطعات تفکیکی صادر میشود ولی معمولا عمل ثبت بر خلاف این است چون اولا در قسمت اخیر ماده فوق الذکر قید شده :« مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد» مقررات بالا ظاهرا به ماده 104 آیین نامه برمیگردد که میگوید:در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آني ثبت مي شود. پس طبق مقررات ماده 106 آیین نامه قبل از انتقال قطعات تفکیکی نباید نسبت به آنها سند مالکیت صادر کرد و نیز مدلول م 117 آیین نامه ق.ث نیز صریحا و بعد از ماده 106 آورده و میگوید:« تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست مگر در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند به نام منتقل الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد شد سپس دو ماده در همین آئين نامه نحوه صدور سندمالكيت براي قطعات تفکیکی را مشخص کرده و اجازه صدور سند مالکیت بدون انتقال رسمی را نداده است و مفاد ماده 26 قانون ثبت هم موید این مطلب است طبق بند 318 مجموعه بخشنامه های ثبتی نسبت به آپارتمانهایی که با رعایت ضوابط مقرر تفکیک شده است درخواست مالک، بر اساس صورتمجلس تفکیکی و یا ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمانها، سند مالکیت جداگانه صادر و تسلیم میشود. 2-1-13-هزينه تفکيک طبق ماده150 قانون ثبت، هزینه تفکیک بر مبنای ارزش معاملاتی روز تعیین و قبلا پرداخت میشود هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز زمین باشد. لازم به ذکر است که منظور از کلمه روز، روزی است که برگ تفکیک صادر میشود و این هزینه باید قبل از انجام عملیات تفکیکی یا قبل از صدور سند مالکیت از طریق دفتر اداره وصول شود. لازم به ذکر است که در مورد هزینه تفکیک امروزه اکثر مسئولین معتقدند موضوع معامله تاثیری در اخذ هزینه تفکیک نداشته و وصول هزینه تفکیک صرفا جهت عمل تفکیک است و بایستی بر اساس کل مساحت ملک و کلیه قطعات تفکیکی وصول شود و وصول هزینه تفکیک یک قطعه و انتقال این هزینه به قطعات دیگر مجاز نبوده و بر خلاف مفاد ماده 150ق. ث. که تصریح بر پرداخت هزینه تفکیک نسبت به کل مساحت ملک دارد میباشد. هزینه افراز در ماده سوم قانون افراز معادل هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 ق. ثبت تعیین شده است و در موقع اجرای تصمیم، هزینه افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد پس تفاوتی که در وصول هزینه تفکیک و هزینه افراز وجود دارد این است که هزینه تفکیک قبل از اقدام به تفکیک وصول میشود و هزینه افراز در موقع اجرای تصمیم قطعی مبنی بر افراز، وصول میگردد یعنی در صورتیکه تصمیم رئیس در مورد افراز، مورد اعتراض واقع نشود و متقاضی اجرای تصمیم را خواستار شود هزینه افراز متقاضی وصول میشود. «منابع مآخذ» کتب 1- حقيقت- علي- ثبت املاك در ايران- گنج دانش – سال1379 2-رستمي بوكاني-علي حل مشكلات ثبتي- چاپ اول انتشارات ققنوس –سال1378 3- صالحي- حميد- حقوق ثبت اسناد و املاك درايران 1378 4- شهري- غلامرضا- حقوق ثبت اسناد و املاك در ايران-سال1378 5- ملاك عمل شهرداري-چاپ اول- تهران= شركت پردازش- سال1376 6- لنگرودي- محمدجعفر- حقوق ثبت جلد اول – چاپ دوم سال 1378 آئین نامه ها 7- آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني شهر ها مصوب 22 ارديبهشت 1355 8- آئين مه ماده 8 قانون تغير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعين وظايف آن مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران 9- ائين نامه قانون ثبت املاك مصوب 1317 با اصلاحات و الحاقات بعدي 10- قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 2/8/1357 11- آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 20 ارديبهشت 1358 وزارت دادگستري 12- آئين نامه اجراي قانون اصلاح ماده 34 قانون حفظ و بهره برداري جنگلها و مراتع مصوب 14/3/1354 13- دستور العمل سيستم عملياتي ثبت اسناد و املاك در ايران 14- ضوابط و مقررات تفكيك باغات و مزارع در محدوده شهري مصوب 12 فروردين 1362 شواري عالي شهر سازي 15- ماده واحد لايحه قانون مراجع تفكيك و افراز اراضي مورد تصرف سازمانهاي عمران اراضي شهري استانهاي كشور مصئب 22 دي 1358 شوراي عالي انقلاب اسلامي نشريات: 1-نشريه سند. انتشارات سازمان ثبت اسنادو املاك 2-نشريه ماوي- انتشارات قوه قضائيه سايت هاي الكترونيكي www.sabtgor.ir