بررسی افراز در قانون ثبت و سازوکار اجرایی آن (docx) 1 صفحه
دسته بندی : تحقیق
نوع فایل : Word (.docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد صفحات: 1 صفحه
قسمتی از متن Word (.docx) :
دانشگاه آزاد اسلامی
واحد دامغان
دانشکده حقوق
پایان نامه
گرایش: حقوق خصوصی
عنوان
نگارش
ابراهیم غفاری
centercenter00
2598420716915«الف»00«الف»
«سپاسگذاري»
خدايا هر چه شكر گويم، اندرخور عفو تو نگفتم.
سپاس ميدارم خداوند قادر و توانا را كه در تهيه اين پژوهش ياري ام فرمود؛ و نيز تشكر خود را به حضور بزرگاني كه دراين مسير روشنگر راهم بوده اند، ابراز مي دارم، بالاخص اساتيد محترم:
استاد راهنما: جناب آقاي دكتر محمد حسن حسنی
استاد مشاور: جناب آقاي دكتر مجيد هراتيان نژادي
ونيز به خود مي بالم كه توفيق دانش اندوزي در محضر مبارك چنين اساتيدي را داشته ام.
2629535612140«ب»00«ب»
تقديم به
ياران وفادار، همسر عزيز و فرزندان دلبندم
26295354792980«ج»00«ج»25660357263765«ج»00«ج»98
«فصل اول»
كليـــات
تاريخچه ثبت ملك
سيرتاريخي ثبت به طريق جديد در ايران
تاريخچه نظارت بر تفكيك و افراز اراضي درايران و وضع موجود آن
تعريف مفاهيم اساسي
جايگاه ثبت ملك وصدور سند مالكيت
1-1- تاريخچه
بطوريكه محققين نوشته اند، ثبت املاك سابقه اي طولاني دارد و قديمي ترين سندي است كه در اين مورد از حفاری هاي تلو بدست آمده است مربوط به شهر دونگي واقع در كشور كلده است اين سند نقشه شهر دونگي را در حدود چهار هزار سال قبل از ميلاد نشان مي دهد كه اراضي آن به قطعات ذوذنقه، مربع و مثلث تقسيم شده است.
داريوش ملقب به كبير دستور دارد تا جمهوريهاي يوناني را در آسياي صغير مميزي و اراضي مزروعي را با قيد مساحت و اضلاع در دفاتر دولتي ثبت نمايندو چون اين روش از جهت تسهيل وصول ماليات اراضي مفيد بود، پس از مدتي يونانيان نيز به آن تاسي نمودند و دفاتر براي ثبت خصوصيات اراضي از حيث مساحت و نوع زراعت و ميزان محصول و نام مالك ترتيب دادند.
در روم قديم هم سرويوس توليوس ششمين پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضي مزروعي و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقي آنها در املاك مجاور و حقوقي كه املاك مجاور در آنها دارند دفتر مخصوصي ثبت شود، و هر چهار سال يك مرتبه در آن دفتر تجديد نظر به عمل آيد و تغييراتي كه در آن مدت در وضع املاك حاصل شده است قيد گردد.
در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومي و ثبت مالي:
ثبت عمومي به منظور تعيين آمار افراد و ميزان دارايي آنان بكار مي رفت و به همين جهت املاك هر فرد و قيمت آنها معين مي شد و ثبت مالي براي اخذ ماليات بود و مهندسين ثبتي مساحت هر ملك و حدود آن و وضع ملك( مزروعي است يا جنگل يا چمن زار و غيره) و نام مالك و مجاورین را بر پلاكهاي مسي حك مي نمودند و نقشه‌ي املاك را در دو نسخه تهيه مي كردند يكي را به مركز مي فرستادند تا در دفتر راكد امپراطوري بايگاني شود و ديگري را در دفتر راكد مستملكات حفظ مي كردند، و چون مهندسين و نقشه برداران رومي مستخدم دولت بودند، ثبت روميها رسمي و در دادگاه ها معتبر و داراي سنديت بوده است.
در قرون وسطي، احتياج به ثبت املاك از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبي براي املاك خود ثبتي ترتيب دادند. به اين نحو كه دفتر تشكيل گرديد مشتمل بر اسامي رعايا و مبلغي كه بايدآنها به اربابان و موسسات بپردازند. اين ترتيب تا انقلاب فرانسه جاري بود و سپس ثبت عمومي جانشين آن شد.
هدف اصلي از ثبت املاك در قديم اخذ ماليات و خراج بوده است ولي دراختلافات و دعاوي هم آن اسناد مورد استفاده قرار مي گرفته است درايران به دستور انوشيروان ثبت معاملات نزد قضات و در دفاتر آنان انجام مي شد و غازان خان پادشاه مغول نيز مقرر داشت كه تمام قباله ها و اسناد با تاريخ و متن در دفاتر قضات ثبت شود.
در عهد صفويه مرجعي به نام صدر ديوانخانه تاسيس شد كه يك نفر قاضي شرع در آنجا به كار معاملات و تنظيم اسنادو عقدنامه و طلاقنامه مي پرداخت و اسناد معاملات را مهر و در دفتر مخصوص ثبت مي نمود و در كاروانسراها نيز دفاتر به نام دفتر تجارت بود كه معاملات تجار را در آن ثبت مي كردند و اين دفتر نزد محاكم داراي اعتبار بود.
در دو قرن اخير بسياري از مراجع ديني دفتري به نام شرعيات داشتند كه خلاصه معلاماتي را كه نزد آنان صورت ميگرفت در دفتر مذكور درج مي نمودند و عده اي نيز ذيل صفحه دفتر را تصديق و در بعضي نقاط طرفين معامله هم ذيل ثبت معامله‌ي خود را امضا يا مهر مي كردند.
1-تاريخچه ثبت ملك
ثبت املاك از ابتكارات جديد نبوده و بطوريكه از تواريخ واكتشافات باستان شناسي استنباط مي شود ملل قديم نيز به اهميت و اعتبار آن پي برده اند، و تنا امروز قديمي ترين سندي كه دراين مورد كشف شده است نقشه اراضي شهر (دونگي) از كشور (كلده) بوده است كه حدود چهار هزار سال قبل از ميلاد اراضي را به قطعات ذوذنقه، مربع، مثلث، و حتي المقدور مربع تقسيم كرده اند .داريوش كبير براي اخذ ماليات از جمهوري هاي يوناني در آسياي صغير دستور داد اراضي مزروعي را مميزي و با قيد مساحت و اضلاع در دفاتر ثبت كنند وپس از مدتي يونان نيز به اين تاسي كرده و اسامي مالكين، مقدار مالكيت، مشخصات ملك، اضلاع اراضي و ساير خصوصيات در دفاتر مخصوصي به ثبت مي رسيد.
(سريوس توليوس) ششمين پادشاه روم مقرر داشت علاوه بر ثبت املاك به طريق فوق، حقوق ارتفاقي مجاورين نسبت به آن ملك و بلعكس نيز ثبت شودو هر چهار سال يكبار مورد تجديد نظر قرار مي گرفت (ديوكليسين) دستور دارد از تمام املاك روم مساحي و مميزي به عمل آيد و عده لازم مهندس و مساح باين منظور تربیت شد و نظر‌آنها در محاكم معتبر بوده واين افراد جزو مستخدمين رسمي دولت محسوب ميشدند( شيلپريك)در كشور(توستري) در سال580 ميلادي فرمان مساحي و مميزي و تقويمك كليه املاك را صادر كرد( شارلماني) اقدام به تجديد نظر در مميزي و ثبت عمومي در كشور فرانسه نمود و اين رويه تاقبل از انقلاب كبير فرانسه جريان داشت كه سپس ثبت عمومي جانشين آن شد از (كيوم) فاتح انگلستان اسنادي باقيمانده است كه در سال 1080 ميلادي دستور مساحي و نقشه برداري و تقويم اراضي را صادر كرده است. هدف از اقدامات فوق اخذ ماليات بوده است ولي اسناد مزبور در دعاوي و اختلافات نيز مورد استناد قرار مي گرفته و به طور خلاصه مي توان گفت ثبت املاك در قديم از دو هدف حقوقي و مالي پيروي مي كرده است.
به تحقيق نميتوان گفت كه ثبت اسناد و تعهدات منجزاً از چه زماني آغاز شده است ولي مسلماٌ اين موضوع به دوراني منتهي مي شود كه تاريخ مدوني براي اجتماعات بوجود نيامده بود و فقط موفق به ابداع خط و رواج نسبي آن شده بودند. در قرن سيزدهم پيش از ميلاد مصريها عقود و تعهدات خود را بطور شفاهي انجام مي دادند به اين ترتيب كه در حضور گروهي كه شاهد وقوع عقد بودند سوگند ياد مي كردند كه به تعهد خود وفادار باشندو هرگاه برخلاف سوگند خود عمل مي كردند از لحاظ اينكه سوگند نسبت به خدايان ياد شده بود و سلاطين (فراعنه) مصر علاوه بر مقام الوهيتي كه براي خود قائل بودند خود را نماينده خدايان نيز ميدانستند از باب اينكه متعهد متخلف نسبتا به خدايان بي احترامي كرده مورد مجازات واقع مي شد و اثبات موضوع بوسيله گواهان بعمل مي آمد(نخوت) قانونگذار معروف مصري كه سمت وزارت ( اوزوريس) سرسلسله فراعنه مصر را داشته براي ثبت اسناد و تعهدات سازمانهاي دولتي وسيعي به وجود آورده و اداره ثبت اسناد واملاك مستقيما تحت رياست فائقه فرعون و به وسيله يكي از بزرگان اداره مي شد و هر فردي ديون و تعهدات خود را نسبت به افراد به آن مرجع اعلام مي كرد و بوسيله كتاب در دفاتر ثبت و خلاصه اي از آن بصورت سند به متعهد له تسليم ميگرديد و محل اين اداره نيزدر قصر احمر( يكي از قصور سلطنتي) بود اما اين تشكيلات مانع آن نبود كه دعاوي بودن سند را نيز به وسيله شهادت شهود اثبات كنند. در زمان(بوخويس) خاندان بيست و چهارم فراعنه قوانيني كه در طي قرن پنجاهم قبل از ميلاد تا آن زمان به تدريج وضع شده بود جمع آوري و پس از اصلاحات و تعديلات بصورت مجموعه اي واحد درآمد كه آن مجموعه به نام بوخويس موسوم گرديد بموجب قوانين جديد موضوع شهادت در مسائل حقوقي از بين رفت و اگر كسي در دعواي مطروحه فاقد سند بود. به دعواي او ترتيب اثر نمي دادند مگر آنكه خود متعهد شخصاً اعتراف نمايد. اين مسئله اهميت تمدن مصري را مي رساند.
در ايران و روم قديم نيز نوشتن اسناد معمول بوده و در روم به اين كيفيت انجام مي شده كه چند نفر بنام (حامل ميزان) به اتفاق پنج نفر شاهد در موقع انعقاد عقود بين طرفين حضور مي يافتند و معاملاتي كه بدون حضور( حامل ميزان) واقع مي شد قابل ترتيب اثر نبوده و به مرور كه سطح تمدن پيشرفت كرد انجام معاملات نيز سهل تر و ساده تر شد و تشريفات زائد از بين رفت و مفاد معاملات به صورت سند، ثبت و به ذينفع تسليم مي شد.
چنانچه گذشت حفاريها و اكتشافاتي كه انجام شده و تاريخ مبهم و تاريك دنياي قديم را تا حدودي روشن كرده نشان داده است كه همزمان با ثبت سند در مصر و شايد قبل از آن، اين عمل بصورت ديگري در كلده و آشور و ايلام(ايران قديم) معمول بوده و كليه ملل متمدن دنياي قديم اصول و قواعدي براي تثبيت و استحكام معاملات و عقود داشته اند بطوريكه بين دول مشرق و دولت مصر يك نوع مبادله رسوم تمدن معمول گرديده و يوناني ها از مصر و رومي ها از يونان اين اصول را اقتباس كرده اند.
در دوره ساسانيان و زمان قباد يكي از پادشاهان اين سلسله كه شهرهاي كازرون در فارس و گنجه در قفقاز توسط او ساخته شد براي شهر نقشه كشي نموده و محل خانه ها و املاك را تعيين ومشخص كرده بود.
در زمان انوشيروان دادگر وظيفه فرمانروايان اين بوده كه صورت تغييرات حاصله در املاك را ثبت و براي جلوگيري از تعديات وتجاوزات قضايي به ولايات مي فرستادند تا به عرايض مردم رسيدگي كنند. اين قضات در امر معاملات مردم نيز دخالت داشته داراي دفاتري جهت تنظيم وثبت معاملات بوده اند.
در زمان انوشيروان دفاتر ديگري نيز از قبيل دفتر مميزي املاك و مساحي آن نيز وجود داشته است كه در اخذ ماليات موثر بوده است.
در دوره خلافت امويان و حكومت مغول و در زمان حكومت عباسيان دفاتر از نظر وصول ماليات نسبت به املاك و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته كه طبق آن عمل مي كرده اند.
در دوره حكومت مغول در هر شهري قضاوتخانه اي تشكيل شده بود كه داراي دفاتري بوده و حكم دفاتر دواير ثبت را داشته وامانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت مي نمودند . در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود كه قاضي با يك نفر معتمد داراي دفاتر باشندو همه قباله ها و اسناد را با تاريخ و متن در آن ثبت كنند و قاضي چند كاتب مطمئن براي خود انتخاب مي كرد و مردم ديگر را از نوشتن اسناد ممنوع مي نمود و حق الثبت هم دريافت مي كردند.
قاضي مذكور طاسي داشته بنام(طاس عدل) هر سندي را كه تقلبي ميديد در آن طاس مي شستند هر سندي هم كه تاريخش متعلق به قبل از سي سال بوده آن سند را هم به درون طاس مي انداختند( شامل مرور زمان) و هر معامله اي نيز انجام ميگرفت و سند جديد تنظيم مي شد سند سابق در طاس شسته مي شد به دستورغازان خان از فرامين و اسناد معاملات رونوشت هم تهيه مي شد از روي اين رونوشت ها دفتري ترتيب داده بود كه « قانون الامور» ناميده مي شد.
در عهده پادشاهان صفوي براي رسيدگي به امور مردم مرجعي بنام(صدر ديوانخانه) وجود داشت كه يك نفر قاضي شرع كه به حل و فصل دعاوي و مرافعات مردم مي پرداخت و از جمله به كار معاملات و تنظيم اسناد و عقد نامه و طلاقنامه مي رسيد و اسناد معاملاتي مردم را مهر مي كرد و در دفتر مخصوص ثبت مينمود.
مورخين خارجي از جمله(تاوارينه) در باب طرز معاملات و تنظيم اسناد درعهد صفويه تعريف و تمجيد نموده اند.
در كاروانسراها دفتري بنام دفتر تجارت وجود داشته است كه معاملات تجار را در آن ثبت مي كرده اندو اين دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت كنندگان چند درصدي از ميزان معاملات را بعنوان كاروانسرا داري و حق الثبت مي گرفتند.
در اواخر سلطنت فتحعليشاه و اوايل پادشاهي محمد شاه براي تنظيم معاملات تجارتي بين ايران و روسيه و جلوگيري از بروز اختلافات دفاتري در نزد كارگزاري ها وجود داشت كه اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت مي كردند و به دنبال اين كار در سال 1280-1290 قمري زمان سلطنت ناصر الدين شاه وزارت تجارت ايجاد شد و دفاتر تجارتي و معاملات تجار اهميت خاصي پيدا كرد ولي ثبت معاملات عموميت پيدا نكرد.
از ويژگي هاي مهم ثبت علاوه بر تغيير شكلي و عمليات ثبت املاك، مي توان دو خصيصه مهم و پر رنگ، اول اجباري بودن ثبت املاك و اسناد و دوم، انجام امور ثبتي املاك را بصورت عمومي بر شمرد.
در قرن اخير و به خصوص در شهرهاي بزرگ بسياري از رؤساي مذهبي كه مرجع انجام معاملات عموم بوده اند دفتری به اسم ( دفتر شرعيات) داشتندو خلاصه اي از معاملاتي را كه نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج مي كردند و عده اي نيز ذيل صفحه همان دفتر را تصديق و در بعضي نقاط اصحاب معاملات هم ذيل ثبت را امضا مي كردند. در پاره اي از نقاط ايران اسنادي كه تنظيم ميگرديد داراي امضا و مهر متعاملين نبوده بلكه تنظيم كننده سند(مسجل) اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشيه سند مي نوشت و متعاملين در صورت بروز اختلاف ، مراجع رسيدگي، آن را براي اثبات معامله كافي مي ديدند.
ناصرالدين شاه كه از عهده وزارت حاج ميرزا حسين خان سپهسالار عازم و جازم براجرا، قوانين اساسيه بود امر نمود كه معزي اليه كتابچه اي راجع به مواد قانون نوشته، تادر موقع اجرا گذارده شود آن مرحوم كتابچه را به وجهي مرتب نمود كه دشمن و دوست برعلو مقام نويسنده و براعت و طول يد و وسعت افكار او مقر و معترف شدند. در نزد اولياي امور و پادشاه مورد الطاف واشفاق گرديد، امرحتمي صادر شد كه موادش در مقام اجرا آيد آن كس كه هماره مانع ترقي وطن بود به اغراض نفساني و خيالات شيطاني انواع افائك و اكاذيب واقسام مكر و تزوير به كار برد تا اين كار را بر هم زندو بنيان اين اساس مقدس را به تيشه بيداد خراب نمود و نيز در همان اواخر ترتيب صحيحي براي نوشتجات شرعي، عرفي و تجارتي مقرر نموده و به عرض رسانيدند دستخط شاه صادر شد كه به رياست معظم له اداره اي تشكيل يابد كه مرجع نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده دردفاتر متعدده ثبت و ضبط شود و چنان شالوده اين عمل محكم بود كه معزي اليه صريحاً فرموده بود كه اگر مطابق اين قانون رفتار شود تا پنج سال ديگر مطلق دعاوي در ممالك ايران از جهت اموال و املاك موقوف و متروك خواهد شد .
ناظم الاسلام كرماني در تاريخ بيداري ايرانيان پس از اينكه مينويسد ميرزا حسين خان سپهسالار كتابچه مواد قانون را تقسيم نمود اشاره مي كند كه ترتيب صحيحي براي نوشتجات شرعي و عرفي و تجارتي مقرر نبود و دستخط صادر شد كه به ریاست معظم له اداره اي تشكيل يابد كه مرجع ثبت نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده در دفاتر متعدده ثبت و ضبط شود.
1-2-سيرتاريخي ثبت به طريق جديد در ايران
نخستين بار در زمان ناصر الدين شاه قاجار فرماني صادر شد كه اداره اي تحت رياست ميرزا حسين خان سپهسالار تشكيل شود كه مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. درعدليه نيز براي اعتبار اسناد و جلوگيري از تقلب وتزوير اوراق و نوشته ها را مهر رسمي مي زدند و بدين وسيله داراي اعتبار اسناد رسمي مي شد ولي چون اين كار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي شداين روش تا برقراري مشروطه و تا دوره دورم قانونگذاري برقرار بود.
پس از استقرار مشروطيت در دوره دوم تقنينيه در تاريخ 12 جمادي الاولي 1329 هجري قمري مطابق 21 ارديبهشت 1290 هجري شمسي قانوني تحت عنوان قانون ثبت اسناد در 139 ماده توسط مجلس مشروطه تصويب شد. اين قانون مقرر مي داشت كه اداره ثبت اسناد مركب از دايره ثبت اسناد و دفتر راكد كل در حوزه هاي محاكم ابتدايي و وزارت عدليه تاسيس شود.
در تاريخ 21 بهمن 1306 هجري شمسي، مجلس شوراي ملي قانون ديگري به نام قانون ثبت عمومي املاك ومرور زمان در 9 ماده تصويب نمود. ماده اول اين قانون ثبت كليه اموال غير منقول را الزامي كرده و براي تاخير در تقاضاي ثبت افزايش حق الثبت را مقرر داشته است .
در تاريخ 6ديماه 1307 قانوني تحت عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در 2 ماده تصويب شد.
درتاريخ 11 مهر 1308 قانون ثبت اسناد و املاك در 27 ماده به تصويب رسيد كه فقط تشكيلات اداري ثبت و نحوه ثبت املاك را بيان مي نمود به طوري كه ملاحظه مي شود در قوانين مصوب 21 بهمن 1306 و 10 مرداد 1307 و 6 ديماه 1307 و 2 خرداد 1308 و 11 مهر 1308 ذكري از ثبت اسناد نشده است.
در تاريخ 13 بهمن 1307 قانون تشكيل دفاتر اسناد رسمي در 20 ماده به تصويب رسيد كه از ويژگي هاي آن مختار بودن متعاملين در ثبت اسناد، در ادارات ثبت، يا دفتر اسناد رسمي است.
ديگراز خصوصيات و نكات آن قانون اين است كه دفاتر اسناد رسمي حق نداشتند اسناد مربوط به نقل وانتقالات راجع به املاك ثبت شده را ثبت نمايند و اين قبيل اسناد بايد در اداره ثبت، ثبت مي شد.
در تاريخ 26 اسفند 1310 كميسيون قوانين عدليه مجلس شوراي ملي قانون ديگري به نام قانون ثبت اسناد واملاك در 142 ماده تصويب نمود اين قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 21بهمن 1308 و از اول فروردين 1311 قابل اجرا شده است.
در قانون مصوب 1310 نيز ثبت املاك اجباري و ثبت اسناد اختياري(جز در پاره اي از موارد) اعلام و به وزارت دادگستري اجازه داده شده است كه در نقاطي كه مقتضي بداند، دفاتر رسمي اسناد مركب از يك صاحب دفتر و لااقل يك نماينده اداره ثبت اسناد تشكيل دهد، در ساير موارد ثبت اسناد به وسيله اداره ثبت اسناد و در اداره ثبت انجام مي پذيرد.
1-3-تاريخچه نظارت بر تفکيک و افراز اراضی در ايران و وضع موجود آن
قوانين مربوط به افراز و تفکيک جزئی از قوانين حقوق شهری است که ريشه در وضع قوانين و مقررات در طول تاريخ دارد، به طوری که حتی در دوره اسلامی (در مورد مورفولوژی شهرهای اسلامی) به قوانينی برخورد میکنيم که به نوعی به تفکيک اراضی اشاره دارد. عوامل اقتصادی وايدوئولوژيک که در دوره اسلامی بر روابط اجتماعی و ساخت شهرها دخالت داشته، عبارت است از:
1- آسيب نرساندن
2- پيوستگی به هم:
3- خلوت گزينی: در اين ديدگاه خلوت گزينی شخص مورد توجه است تا شخص بتواند در مسکن خود، بدون نظارت ديگران زندگی کند:
4- حق دريافت روشنايی و هوای مورد نياز ( اين ديدگاه مربوط به روشنايی؛ يعنی رعايت نمای شمالی و جنوبی ساختمان در آماده سازی اراضی، میشود)
5- محترم شمردن اموال ديگران؛ بر اساس اين ديدگاه نبايد عملی انجام شود که ارزش ساختمان و اموال ديگران کاهش يابد[16، ص187]. با ملاحظه اين نکات متوجه میشويم که قوانين موجود در واقع تکامل يافته قوانين قديمی است.
در ايران تا سال 1345 سياست تفکيک و نوع استفاده از زمين در اختيار مالک بود. مالک ميتوانست زمين خود را هر وقت به هر شکل و ميزانی که مایل بود تفکیک و قطعه بندی کند و طول و عرض معابر را در زمینهایی که تفکیک میکند به سلیقه خود تعیین کند. ادارات ثبت نیز موظف بودند نقشه تفکیکی پیشنهادی مالکان را قبول کرده و در ثبت قطعات، به آن توجه کنند. شهرداریها نیز در موقع احداث ساختمان به وسیله مالک، برای هر نقشهای که مالک پیشنهاد مینمود، تصویب و پروانه ساختمان صادر میکردند. اما در دوره جدید، برای اولین بار در سال 1345 ضمن مواد 98و 99و 101 الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداریها داده شده تا نحو استفاده از زمین، منطقه بندی شهر محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندیها را تعیین و در قطعه‌بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشههای تفکیکی اراضی را قبل از آنکه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود بررسی و سپس تصویب کنند. چند سال پس از آن در راستای بهتر انجام شده امور مزبورو ایجاد هماهنگی در اجرای ضوابط شهرسازی، ماده 7 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مصوب 22/12/1351، شهرداریها را به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برابر ماده 2 قانون مکلف گردیده است. به علاوه در خصوص تفکیک اراضی خارج از محدوده، قوانین دیگری نیز به تصویب رسیده که حکایت از توجه قانونگذار به اهمیت و نقش تفکیک در قلمرو شهری دارد.
در مورد اراضی داخل محدوده شهری قوانین متعددی به تصویب رسیده است که به آنها اشاره میکنیم. ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفند ماه 1345 مقرر داشته است:«اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد»، همچنین ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه 1351 مقرر مینماید: « در شهرهایی که دارای نقشه جامع میباشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشهای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند.
هر گاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز اقدام خواهند نمود». ماده 154 ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب 1351 بیان میکند که «پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاهها باید با رعایت نقشه مذکور و آئیننامههای مربوط به شهرسازی رأَسا اقدام نمایند».
1-4-تعريف مفاهيم اساسي
آنچه در مجموعه حاضر، مد نظر قرار گرفته بحث مقررات ثبتي و تحوه ثبت ملك است. ابتدا مي بايست تعريف جامع و مانعي از ثبت داشته باشيم و سپس به مقوله ملك و مالكيت يا مالكيت بپردازيم.
اينكه ثبت ملك در دفاتر املاك چه آثاري را به دنبال دارد مقوله ديگري كه در قانون ثبت و ساير قوانين ذكر شده است بطوريكه ماده 22 قانون ثبت مصوب 1310 مي گويد:
« همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده است و يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهدشد» بنابراين ماده فوق الذكردلالت بر اين داردكه:
1- ثبت ملك، مثبت مالكيت كسي است كه ملك به نام او ثبت شده و يا به او ارث رسيده یا به طور رسمي به او منتقل گرديده واين انتقال هم دردفتر املاك ثبت شده است، و تشكيلات رسمي مملكت كه در ماده‌ي 22 از آن به دولت تعبير شده است او را مالك مي شناسد. همانطوريكه اشاره شد، منظور از دولت در ماده 22 تنها قوه مجريه نيست بلكه مراد قوه‌ي حاكمه كه شامل قواي سه گانه و تمام تشكيلات رسمي كشور مي باشد است.
2- ثبت ملك بنام هر كس، سلب مالكيت از غير مي كند و ديگر از هيچكس در خصوص آن ملك دعوايي پذيرفته نمي شود، بجز در مواردي كه در ماده 24 قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عين مسموع نيست فقط قيمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است.
3-پس از صدور سند مالكيت و ثبت ملك در دفتر املاك، ديگر تصرف غير صاحب سند مالكيت در آن ملك دليل مالكيت محسوب نمي شود و كسي نمي تواند به تصرف مالكانه خود به ضرر صاحب سند مالكيت استناد كند.
با توجه به موارد معنونه بايد گفت مفاهيم اساسي و بنيادي در حقوق ثبت بسيار زياد است كه بحث در رابطه با كليه مفاهيم و مقررات ثبتي از بحث موجود خارج است. اما همانطور كه ابتداي امر گفته شد بايد تعريف ثبت و ملك را بدانيم تا سپس به ساير مقولات بحث بپردازيم.
1-ثبت:به معناي قراردادن، پابرجا كردن و مطلبي را در دفتر نوشتن آمده است. ثبت و ملك هر دو از آن دسته اصطلاحات ثبتي هستند كه هم در حقوق ثبت و هم در ساير شاخه هاي حقوقي خصوصي به كار مي روند. ولي هنگامي كه در حقوق ثبت، از اين دو سخن گفته مي شود منظور اصطلاح خاص آن ها در اين شاخه از حقوق خصوصي است، به طوريكه اصطلاح ثبت به معني نوشتن مطلبي بر طبق قانون و به وسيله مامور رسمي سازمان ثبت دردفتر رسمي آن سازمان و به استناد دلايل يا پرونده حاوي مدارك و ضمائم مربوط به آن مطلب است و اين نوشته مامور رسمي داراي تاريخ ثبت، شماره ثبت، امضا مامور رسمي(و در صورت لزوم امضا شخص يا اشخاص ذينفع) است.
2-ملك: ملك يعني مال غير منقولي كه بتوان به موجب مقررات ثبتي،آن را در دفتر املاك اداره ثبت، به ثبت رساند و شامل چهار نوع مال غير منقول مي شود.زمين(عرصه)، بنا(ساختمان)، قنات و چشمه، در تعريفي ديگر ملك همان است كه در قبضه و تصرف شخص است و تصرف همان مالك شدن است.
درباره رابطه ثبت و ملك بايد گفت ملك(مالكيت) به معني سطه و استيلاء است و همان معني تصرف را دارد و چون تصرف د رمورد مال غير منقول، به تنهايي براي مالك شناختن شخص كفايت نمي كند، و به تجربه ثابت شده است كه هر كس ممكن است به وسايل گوناگون، درصدد اين برآيد كه خود را متصرف همان ملكي بداند كه پيش از او ديگري متصرف ان بوده است اين موجب هرج و مرج در روابط مالكيت اشخاص بر مال غير منقول مي شود. به اين دليل و دلايل ديگر مقرر شده است كه ملك يعني تصرف شخص بر مال غير منقول به ثبت برسد و معاملات مربوط به آن اعم از عين و حقوق عيني مربوط به آن به موجب سند رسمي واقع شود. پس مالكيت بر مال غير منقول بدون نيت نقض غرض قانونگذار را فراهم مي كند.
3-سند:آنچه كه بدان اعتماد كنند، مدركي مستند، نوشته اي كه قابل استناد باشد. نوشته اي كه وام يا طلب كسي را معين سازد و يا مطلبي را ثابت كند برابر ماده 1248 قانون مدني سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد. كه بر دو نوع است: رسمي، عادي.
سند رسمي آن است كه در اداره ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مامورين رسمي، در حدود صلاحيت آنها و برطبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد. و اسنادي كه از اين حيطه خارج هستند اسناد عادي مي باشند.
4-مالكيت:حقي است كه انسان نسبت به شيء دارد و مي تواند هر گونه تصرفي درآن بكند. مالكيت يعني مالك بودن، و مالك كسي است كه چيزي را دارا باشد و بتواند درآن تصرف كند. مالكيت همان حق مالك است نسبت به ملكي كه دارد. مالكيت كاملترين حق عيني است و عبارت از رابطه اي است كه بين شخص و چيز مادي تصور شده و قانون آن را معتبر شناخته، و به طور كلي حقي است كه به موجب آن يك چيزي به طور مطلق و انحصاري و دائمي تحت اختيار و اراده يك نفر واقع مي شود و مي تواند همه گونه تصرف در آن بنمايد( مگر تصرف او موجب ضرر همسايه شود) و هر گونه انتفاع از آن ببرد و كسي نتواند از آن جلوگيري كند(مگردر قانون استثناء شده باشد) رابطه مالكيت را به اعتبار دارنده حق مالكيت و نيز به اعتبار موضوع آن مملوكيت گويند.
مالكيت حق مطلق وانحصاري و دائمي است، چون مالك مي تواند هر گونه انتفاعي را از ملك خود ببرد، انحصاري است براي آن كه حق مزبور انحصار به مالك دارد و تمامي افراد بايد آن را محترم بشمارند و به حق او تجاوز ننمايند، و دائمي است زيرا مقيد به مدتي نيست، و لذا انتقال ملك به ورثه يا ديگري به معني قطع مالكيت ناقل نيست، بلكه مالكيت ورثه و منتقل اليه ادامه مالكيت مورث يا ناقل است.
5-تفكيك: در لغت به معناي جدا كردن و عبارت است از اينكه مال غير منقولي اعم از مشاع يا غير مشاع به دو يا چند حصه مجزا تقسيم شود.
6-افراز: در لغت به معناي جدا كردن و عبارت است از اينكه مال غير منقولي مشاع بين شركا جدا گردد و ديگر هيچ ارتباطي بين اين ملك و شركاء نباشد
7-تعارض: مزاحم يكديگر شدن خلاف يكديگر ورزيدن، متعارض يكديگر شدن، باهم اختلاف داشتن است
8-متعارض:آنچه كه مخالف ديگري باشد. خبري يا سندي كه مخالف خبر يا سند ديگر باشد.
9-اداره ثبت:اداره، محلي است كه در آنجا كارهاي دولتي انجام مي شودو داراي يك رئيس وشامل چند دايره و شعبه و تابع وزارتخانه است. چنانكه‌آمده است تشكيلات ثبت در آغاز بصورت اداره ثبت اسناد و تابع وزارت عدليه بوده است در سال1302 با توسعه تشكيلات و وظايف آن به صورت اداره كل ثبت اسناد و املاك وابسته به وزارت عدليه درآمدو عنوان رئيس آن رئيس كل ثبت اسناد و املاك وسپس مدير كل ثبت اسنادو املاك بود از تاريخ سوم ارديبهشت سال1352 عنوان اداره كل ثبت اسناد و املاك به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تبديل شد ورئيس آن سمت معاونت وزارت دادگستري را دارا شد.
سازمان ثبت اسناد و املاك كشور وابسته به وزارت دادگستري است و رئيس آن سمت معاونت قوه قضائيه را خواهد داشت.
جهت ثبت املاك و صدور سند مالكيت در سازمان ثبت اسناد و املاك دفاتر مخصوص در نظر گرفته شده است ماده 7 قانون مصوب 1310 مقرر مي دارد كه تعداد و نوع و ترتيب دفاتر لازم براي ثبت اسناد و املاك مطابق نظامنامه وزارت عدليه معين مي شود و به موجب ماده 1 آئين نامه هر اداره يا دايره ثبت اسناد واملاك داراي دفاتري به شرح زير خواهد بود.
1-دفتر املاك
2-دفتر نماينده املاك
3-دفتر املاك توقيف شده
4-دفتر ثبت موقوفات
5-دفتر گواهي امضاء
6-دفتر سپرده ها
7-دفتر توزيع اظهارنامه ها
8-دفتر املاك مجهول المالك
9-دفتر ثبت شركتها
10-دفتر اسناد رسمي
11-دفتر ثبت قنوات
12-دفتر آمار و ثبت اظهار نامه
نظر به اهميت خاصي كه دفاتر املاك و ثبت قنوات از جهت متضمن بودن حقوق اشخاص دارد، براي جلوگيري از نابودي آنها تبصره ذيل ماده 1 آئين نامه مقرر داشته كه دفتر ثبت املاك و قنوات در دو نسخه تنظيم، يك نسخه در تهران و نسخه ديگر در شهرستان محل ثبت موجود است.
به اين ترتيب در مواقعي كه براثر سيل يا زلزله يا حريق يا اشغال نظامي يا جنگ دفاتر موجود در محل از بين مي رود نسخه دوم آنها در تهران است و مي تواند مورد استناد قرار گيرد.
لازم به ذكر است كه سازمان ثبت اسناد واملاك كشور بعنوان يكي از كهن ترين دستگاه هاي اداري كه رسالت و ماموريت اعتبار بخشي، تثبيت و حمايت از حقوق مالكيت مشروع و قانوني اشخاص حقيقي و حقوق جامعه را برعهده داشته و يا مشاركت در تنظيم روابط و مناسبات اقتصادي واجتماعي شهروندان در جهت استقرار و تقويت عدالت و امنيت اقتصادي و اجتماعي كشور نقش موثري را ايفا مي نماید، داراي نظام و ساختار اداري و مديريت در نوع خود مترقي بوده و از ابتداي تاسيس بخشي از وظايف اجرايي اسناد رسمي بخش قابل توجهي از عرضه خدمات ثبتي و تنظيم و ثبت اسناد رسمي را بر عهده داشته و به عنوان مشاوران قضایي، كشور را دردستيابي به توسعه قضايي و نظام ثبت مالكيت كشور، در تحقق سند چشم انداز و برنامه هاي توسعه كشور و سازمان ثبت كمك و همراهي مي كنند.
همانطور كه گفته شد نظام و ساختار اوليه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در نوع خود نسبتا، مترقي و از ابتداي تاسيس بخشي از وظايف اجرايي آن بر عهده نهادهاي تخصصي مدني( دفاتر اسناد رسمي و دفاتر ازدواج و طلاق) بوده است. اين دفاتر داراي استقلال مالي بوده و به صورت خصوصي اداره مي شوند. اما انتخاب و گزينش سردفتران (مديريت دفاتر) توسط سازمان انجام مي گيرد و همه فعاليت هاي آنها تحت نظارت و مطابق با چهار چوب و سياستهاي ابلاغي از سوي سازمان و واحدهاي ثبتي انجام مي شود. سازمان ثبت اسناد واملاك كشور در حال حاضر داراي 385 واحد ثبتي( بطور متوسط به ازاء هر 180000 نفر يك واحد ثبتي) در سراسر كشور بوده و جمعاً 7714 نفر پرسنل در بخش هاي ستادي و اجرايي آن مشغول به كار هستند كه با توجه به ساختار تشكيلاتي مصوب سازمان، در حال حاضر قريب به 33 درصد از پستهاي سازماني خالي هستند. تحليل آماري نشان مي دهد به ازاء هر صد هزار نفر جمعيت كشور، جمعا5/10 نفر كارمند ثبتي وجود دارد. همچنين در سراسر كشور3787 دفتر ازدواج و 786 دفتر طلاق و تعدا3808 دفترخانه اسناد رسمي داير بوده و تحت نظارت سازمان خدمات مرتبط به امور ثبتي را به مردم ارائه مي كنند.
مقررات ثبتي با نظم عمومي و امنيت كشور ارتباط نزديك دارند و از اين رو سازمان ثبت اجزاء اداري قوه قضاييه است. بنابراين، يك بار ديگر و مجدداً نتيجه گرفته مي شود كه سازمان ثبت و طرزكاران كه مربوط به تحقق عدالت ( اصل 156 قانون اساسي) است در جهت همان تحقق نظم عمومي و استقرار امنيت در كشور است.
سازمان ثبت، داراي دو نوع ساختار اداري است، يك نوع، همان است كه در ساير سازمان ها و اداره ها و مؤسسه هاي دولتي وجود دارد، مانند اداره كارگزيني و اداره حسابداري، اين ساختار اداري سازمان ثبت، ارتباطي با درس حقوق ثبت ندارد.
نوع ديگر، آن است كه با ثبت املاك و ثبت اسناد و اجراي اسناد ثبتي ارتباط دارد و به اين ترتيب به درس حقوق ثبت مربوط مي شود.
8- اظهــار نامه :اظهار نامه فرم مخصوصي است كه متقاضيان ثبت(بعد از شماره گذاري املاك) آن را تكميل و امضاء كرده و ضميمه اصل مدارك مالكيت، به اداره ثبت محل تحويل و به اين طريق درخواست ثبت مي نمايند.« ممكن است درخواست ثبت چندين خانه يا دكان واقع در يك بخش، يا قطعاتي كه در يك مزرعه واقع و مربوط به يك شماره اصلي است در يك اظهارنامه پذيرفته شود، ولي براي هر يك از رقبات مزبور، بايد پلاك جداگانه نصب و حدود هر قطعه در صورتي كه منفصل باشد جداگانه نوشته شود».نمونه فرم اظهارنامه در صفحه 132 آمده است.
9-اعتراض به ثــبت : عرضحالي كه اشخاص به اصل، يا نسبت به حدود، يا حقوق ارتفاقي ملك مورد تقاضاي ثبت به عنوان اعتراض به اداره ثبت تسليم مي كنند، اصطلاحاً اعتراض به ثبت ناميده مي شود، اعتراض به ثبت (راجع به اصل ملك) بايد از تاريخ نشر اولين آگهي ثبتي تا حدود 90روز انجام شود( مطابق ماده 16 قانون ثبت) ولي اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقي كه توسط مجاورين صورت مي گيرد 30 روز از تاريخ تنظيم صورتمجلس تحديد حدود است. كليه اعتراضاتي كه بدين طريق به اداره ثبت تحويل مي شود بايد به دادگاه ارسال شود، بجز مواردي كه در اداره ثبت نسبت به آن اظهار نظر مي شود و در كتاب حقوق ثبت آقاي شهري به شرح زير بيان شده است:
1-در صورتي كه اعتراض(اعم از اعتراض به ثبت يا حدود يا حقوق ارتفاقي) خارج از موعد قانوني رسيده باشد.
2-در صورتي كه اعتراض به حدود يا حقوق ارتفاقي باشد و در مورد اعتراض از املاكي باشد كه در جريان اصلاحات ارضي به زارعان واگذار شده، يا مربوط به قطعاتي باشد كه در سهم مالك قرار گرفته و يا مربوط به مستثنيات باشد.
3-در صورتي كه معترضين مجاور با همان حد مورد اعتراض، قبلاً سند مالكيت گرفته باشند.
4-در موردي كه اعتراض به حد، از ناحيه غير مجاور به عمل آمده باشد.
5-در صورتي كه معترض( چه بر ملك باشد، چه بر حدود چه بر حقوق ارتفاقي) به موجب سند رسمي از اعتراض خود صرف نظركرده و آن را پس گرفته باشد.
1-5-: جايگاه ثبت ملك و صدور سند مالكيت
حقوق ثبت را بايد از شاخه هاي حقوق خصوصي دانست يا حقوق عمومي؟
به نظر مي رسد كه حقوق ثبت را بايد از شاخه هاي حقوق خصوصي به شمار آورد، زيرا بحث آن راجع به ثبت ملك و ثبت سند( ثبت اعمال حقوقي اعم از عقد و يا ايقاع) است و واضح است كه هم اموال منقول و هم اموال غير منقول در حقوق مدني مطالعه مي شود و ثبت ملك يعني مال غير منقول با حقوق مدني و بحث مالكيت ارتباط دارد. اعمال حقوقي نيز در حقوق مدني كه مهمترين شاخه از شعب حقوق خصوصي است مطالعه مي شود. بنابراين حقوق ثبت را بايد جزء شاخه هاي حقوق خصوصي بشمار آورد.
اصلاح ثبت را پیش از این گفتیم اینک باید اضافه گردد که آیا سند اصلاح ثبتی است با این توضیح که در حقوق ثبت سند را باید دلیل ثبوت و اثبات حقی دانست که بر یک یا چند صفحه کاغذ رسمی که از طرف دولت باشکل خاص چاپ شده است، طبق مقررات قانونی نوشته می شود و امضا مي گردد و بر آن مهر مخصوصي نقش مي بندد، بنابراين اصطلاح سند در حقوق ثبت متفاوت با اصطلاح سند در حقوق مدني است.
علي ايحال ثبت سند يعني انجام اعمالي كه به حق جنبه رسمي مي دهد و اين اعمال عبارت از نوشتن است و شامل دو عمل يكي تنظيم سند و ديگري ثبت سند مي باشد. به همين علت است در ماده 16 آئين نامه دفاتر اسناد رسمي مي گويد: هيچ سندي را نمي توان تنظيم كرد و در دفتر اسناد رسمي ثبت نمود مگر آنكه موافق با مقررات قانون باشد پس تنظيم سند، مقدمه ثبت سند است و ثبت سند درد فتر رسمي كه از طرف سازمان ثبت چاپ شده است انجام مي شود.
در رابطه با صلاحيت مامورين ثبت نيز بايد گفت: ماده 20 قانون ثبت اسناد واملاك مصوب 1310 در مورد صلاحيت محلي مامورين ثبت و سردفتران اسناد رسمي تصريح نموده است به اينكه مامورين مذكور و سردفتران اسناد رسمي جز در محل ماموريت خود نمي توانند انجام وظيفه نمايند و اقدامات آنها در خارج از محل اثر قانوني ندارد.
ثبت اسناد و املاك از امور حياتي و ضروري نظام جمهوري اسلامي ايران است و در متون اصلي اسلامي مانند قرآن كريم و روايات احاديث اهل بيت(ع) كه اكثراً متواتر و مفيد علم و قطع مي باشد بر ضرورت ثبت اسناد و املاك و داد و ستد اقتصادي، اجتماعي، خانوادگي و فردي دلالت و تاكيد دارد، در حدي كه در قرآن كريم حتي براي اخذ وام، دستور مكاتبه و ثبت آن و گرفتن شهود داده شده است، از آنجا كه نظام اجتماعي اعم از اسلامي و غير اسلامي مبتني بر معامله كه از تلاش و اراده انسان ها نشات مي گيرد است، ثبت اهميت مي يابد.
با پيشرفت تكنولوژي، طبيعي است نوع معاملات و شيوه تنظيم اسناد، تحولاتي را به وجود مي آورد كه همگام بانياز جامعه بايد در نگارش اسناد، ابتكار جديد اعمال گردد تا اينگونه اسناد بدون ابهام از اعتبارخاص خود برخوردار باشند و حقوق هر يك از طرفين را بارز و آشكار نمايد.
سعي و تلاش و كوشش هر فردي در اختيار اراده اوست و د رهر زمان مي تواند تصرف كند و براي تعيين و تقديم تلاش واراده انساني حتما بايستي ثبت و ضبط آن به نحوي كه موردتاييد همگان باشد موردتوجه قرار گيرد. از همين جاست كه انواع نوشتجات، بيع نامه ها، وقف نامه ها، صلح نامه ها، مهر نامه ها و صدها عناوين ديگر كه حكايت از ملكيت و نقل و انتقال آن دارد در زندگي مردم از گذشته جاري و ساري بوده است و مشكلات اجتماعي مردم را مرتفع كرده است، و در صورت بروز اختلاف به اين اسناد استناد كرده اند. حتي مسئولين دولتي اعم از سلاطين و غير سلاطين هم موارد لازم را به ثبت مي رساندند، بخشي از فرامين آنان كه دردسترس مي باشد.
و فعلاً به عنوان اسناد تاريخي و ميراث فرهنگي و آثار باستاني در موزه ها نگهداري مي شود، در خصوص ثبت واهميت آن است. بنابراين جايگاه ثبت اسناد و املاك براي هر انساني روشن است، و براي اثبات آن به استدلال نيازي نيست، موردي كه توصيه مي شود اين است كه اين امور، دقيق، منطبق با واقع و غير قابل خدشه تنظيم و به ثبت برسد و در دسترس افرادي كه مدعي آن هستند گذاشته شود، هر اندازه كه امور ثبتي روشن تر و دقيق تر و با مستندات غير قابل خدشه تنظيم شود در رفع مشكلات قضايي سازنده تر و مفيدتر خواهد بود. مخصوصا در رابطه با امور حقوقيكه استناد به اسناد رسمي و ثبتي بسيار راهگشا و سازنده خواهد بود، و به لحاظ نقش اجتماعي ثبت املاك نيز بايد گفت كه اهميت ثبت املاك و اثرات اجتماعي آن به حدي است كه در يك سخن كوتاه نمي گنجد ، اما در كلام و بياني مختصر با ثبت املاك و تثبيت مالكيت از بسياري منازعات بومي و قومي و معاملات معارض جلوگيري نموده ويا خاتمه داده مي شود و در نتيجه به سهم خود، عامل پديد آوردن امنيت قضايي در جامعه به شمار مي آيد، توسعه اقتصادي در هر جامعه براساس امنيت هاي لازم براي سرمايه گذاري است كه اين امنيت را قانون و مجريان دلسوز آن فراهم مي نمايند.
اساسي ترين نهادي كه حافظ امنيت اقتصادي و املاك و معاملات مردم بوده و هست سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با قوانين ثبت اسناد و املاك، ثبت شركتها و علائم واختراعات، دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق تابع آن است.
ثبت اسناد واملاك در وصول مستقيم ماليات ها و ايجاد عوائد عمومي داراي نقش موثر و بسزايي است و ضمن اين كه املاك به علت ثبت شدنشان از وسائل اخلال امنيت ملي خارج مي شوند، عادلانه ترين ممرعايدي خزانه ملي درهمه ادوار گرديده وهم اكنون سازمان ثبت اسناد واملاك با خدماتي بسيار متنوع و در آمدي سرشار در شمار منابع درآمد قابل ملاحظه در خدمت امت مسلمان و حكومت جمهوري اسلامي ايران است.
بنابراين جايگاه و نقش سازمان ثبت در ثبت ملك و صدور اسناد مالكيت در توسعه فضايي و قضازدايي بسيارمهم و تاثير گذار و مشخص است.
«فصل دوم»
بررسي افراز و رويه عملي آن
تبيين مفهوم افراز
تفاوت تفكيك و افراز
مقايسه تفكيك و افراز در املاك
قانون افراز و فروش املاك مشاع
صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي به افراز املاك
افراز املاك مشاع
مراحل انجام افراز
روش افراز املاك
نكات مورد توجه در افراز
سه ركن اساسي و مهم افراز
تفاوت هاي افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت
نكات عمده در مورد افراز
مواردمنع افراز و هزينه هاي آن
شرايط افراز املاك مشاعي كه در وثيقه ميباشد.
شرايطي كه ملك يا ساختمان قابل افراز نباشد
تفاوتهاي تفكيك با افراز از جنبه امور ثبتي
نظريه هاي حقوقي مربوط به افراز و فروش املاك مشاع
اقدام مراجع ثبتي به افراز و تفكيك عرصه هاي بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداري
3-1-تبیین مفهوم افراز
افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی ازچیز دیگر(در لغت عین تفکیک می باشد) تقسیم در لغت به معنی جدا کردن جیزی از چیز دیگر.
تفکیک حصه هر یک از شرکا ملک مشاع .یعنی از طریق تراضی شرکاء یا از طریق حکم دادگاه در صورتیکه بین همه شرکا تراضی واقع نشود تقسیم اجباری مستند. ماده591 قانون مدنی تقسیم در معنی افراز نیز استدلال شده است ودر اینجا منظور از ان تبدیل سهم مشاع به مفروزاست(ماده591 قانون مدنی هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی نباشد تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند بعمل می اید ودرصورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند و مشروط به انکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که به این صورت احیا وجایز نیست) در صورتیکه اگر یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند . حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی.دعوی افراز.دعوی شریک ملک مشاع باشریک دیگر است به منظورتقسیم مال مزبور درصورت عدم تراضی بر تقسیم (در این صورت حاکم اجبار به تقسیم می کند)مشروط بدانیم که تقسیم محتمل برضرر نباشد ودر این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع درآذر ماه 1357 تصویب وبه موجب ان اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید.
(مطابق ماده 593 قانون مدنی ضرری که مانع تقسیم می شود . عبارتست از نقصان فاحش نسبت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد )
افراز در مقابل اشاعه است و مبنای آن، این است که مال غیر منقولی را که مشاع بین دو یا چند شریک است، نسبت به سهم آنان جدا کننده و برای هر یک از آنان سند، مالکیت جداگانه صادر نمایند. مانند اینکه مردی سه دانگ مشاع از ششدانگ ملک خود را به موجب سند بیعی که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده است، یعنی سند قطعی غیر منقول به زن خود بفروشد. در این صورت ششدانگ ملک از تاریخ تنظیم سند و ثبت آن در دفتر املاک اداره ثبت، دو مالک مشاع داردمرد نسبت به سه دانگ مشاع و زن نسبت به سه دانگ مشاع پس زن به استناد سند نامبرده میتواند از اداره ثبت درخواست کند که سهم مشاع او را از ملک افراز نماید. اداره ثبت در پاسخ به این تقاضا، ملک را از حالت اشاعه خارج و سهم متقاضی را از آن شخص جدا مینماید به این ترتیب، سهم مرد نیز از این ملک، معین و جدا میشود. در این وضعیت، خواه زن بعد از تنظیم سند و ثبت آن، سند مالکیت مشاعی گرفته باشد یا نه میتواند درخواست کند که اداره ثبت، سند مالکیت مفروز ملک را صادر و به او تسلیم نماید. باید دانست که هر گاه اداره ثبت، درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند، به کلیه شرکاء ملک ابلاغ میکند و آنها میتوانند از این تصمیم اداره ثبت ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ آن، به دادگاه عمومی شکایت کنند. لازم به یادآوری است که جهت افراز و تفکیک ملک موانعی وجود دارد که به آنها اشاره میگردد.
3-1-1-تفاوت تفکیک و افراز
تفاوت افراز و تفکیک از نظر ماهیتی و شکلی عبارتست از مواردی که به بعضی از آنها بصورت اجمالی اشاره میشود و به تعداد دیگر از آنها در حین مبحث انجام شده اشاره میشود.
در تفکیک وجود حالت اشاعه بر خلاف افراز ضروری نیست یعنی یک شخص هم میتواند شخصا تقاضای تفکیک ملک کند. در تفکیک با رضایت و تفاهم مالکان مشاع صورت میگیرد اما در افراز معمولا محصول عدم تفاوت و رضایت وجود اختلاف و برای از بین بردن حالت اشاعه است. در تفکیک به سهم کلی شرکاء در ششدانگ توجهی نمیشود و بعد از تفکیک در هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم مالکان مشاع منظور میگردد. اما در افراز توجه به سهم و شرکاء لازم و ضروری است و اگر ممکن نباشد افراز تبدیل به تعدیل میشود و باید به بهای اضافی تقدیم و در صورتمجلس افراز قید میشود.
در تفکیک فقط ملک تقسیم میشود ولی در افراز سهام شرکاء هم تعیین میشود.وضعیت مالکین در تفکیک دخالتی ندارد ولی در افراز اگر یکی از شرکاء محجور یا غایب باشد به صلاحیت مادهی 313 امور حسبی باید در دادگاه افراز را اجرا کند. طبق رأی وحدت رویه شماره 3530- مورخ15/1/60 هیأت‌عمومی دیوانعالی کشور درصورتیکه بین شرکاء محجوریا غایب مفقود الاثری باشد امر افراز راجع به آن بدین شرح میباشد.
نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آن طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقدر داشته است که در تقسیم که اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم متوسط نمایندگان آنها در دادگاه بعمل آید و با توجه به ماده 336 همین قانون که بموجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بودو نظر به انکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است. و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است در صلاحیت امور ثبتی محل شناخته شده علی الوصول پاسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمیباشد نظرشعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقود الاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است. صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1348 شعب دیوانعالی کشور و دادگاه در موارد مشابه لازم الاتباع است.
اگر بعد از تفکیک تقسیم نامه به توافق شرکاء تنظیم نشود تفکیک بی فایده و باطل است و به ناچار باید افراز صورت گیرد.
اعتراض به جریان تفکیک باعث توقف ان می شود در همه حال بارضایت معترض ادامه می یابد ولی به اعتراضات در جریان افراز ترتیب اثر نمی دهد واعتراضات بعد از افراز وآنهم توسط مراجع قضایی پیگیری می شود.
صورت مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه کلی تنظیم سندی قطعی بروی ان اعتبار پیدا می کند ولی افراز با صدور حکم و گذر مهلت اعتراض اثر خود را مییابد. به عبارتی تفکیک اقدامی دو مرحله ای و افراز یک مرحلهای است، تفکیک در اداره ثبت در حالت عادی صورت میگیرد بر خلاف افراز که بنا به مورد در اداره ثبت یا دادگاه باید انجام شود. بنا به مورد یعنی اینکه هر گاه شرکاء در خصوص ملک و تقسیم آن تراضی نداشته باشند و نتوانند باهم توافق به تقسیم کنند ناچارا اقدام به افراز مینمایند حال اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد افراز در صلاحیت اداره ثبت اسناد املاک است واگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد افراز در صلاحیت دادگاه میباشد.
یکی دیگر از تفاوتهای افراز و تفکیک این است که در افراز رأی صادر میشود و در تفکیک صورتمجلس تفکیکی پس به عبارتی در افراز اجبار حاکم است و در تفکیک مسامحه حاکم است.
حالت اشاعه در تفکیک کلا از بین نمیرود اما در افراز سهم متقاضی از حالت اشاعه بیرون میآید. یعنی اینکه در تفکیک ملک قسمتهایی ممکن است بصورت مشاعی در همه شرکاء از آن استفاده کنند یا اینکه در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد. مثلا در تفکیک آپارتمان قسمتهای مشترک در استفاده هنوز پس از تفکیک بصورت مشاعی باقی مانده است.
و یکی دیگر از تفاوتهای تفکیک و افراز این است که اعتراض به تفکیک در اداره ثبت انجام میگیرد و اعتراض به افراز در دادگاه بعمل میآید.
3-1-2-مقایسه تفکیک وافراز در املاک
اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده است وبه مفهوم افراز وتقسیم می باشد واز نظر عملکردی تفکیک وافراز هیچ فرقی با هم ندارند تنها تفاوت آن در تعداد شرکاء وعلت انجام آن می باشد به عنوان مثال در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد وهمچنین در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشد ودر صورتیکه در تفکیک حالت اشاعه وتعداد کاربرد ندارد وهمانطور که گفته شد در نوع عملکرد از این دو مسئله به بعد، افراز وتفکیک تقریبا مشابه اقدام میگردد پس در خصوص نحوه تفکیک در املاک به شرح ذیل می باشد متقاضی بایدبا مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی واخذ تقاضای تفکیک، آن را ضمیه نقشه تفکیک ملک خودنموده و به ثبت محل تسلیم کند (ودر صورتیکه چند نفر شریک باشندو اختلاف در تقسیم پیش آمده باشد در اینجا رسم تفکیک به افراز عوض می شود) تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده به شعبه بایگانی ارسال می گردد چنانچه ملک دارای سابقه باشد به یکی از نماینده ونقشه برداران ثبت ارجاع می شود و اگر فاقد سابقه باشد همین درخواست به دادگستری عودت داده می شود. چنانچه ملک دارای سابقه باشد خود اداره ثبت اقدام به ادامه تفکیک ملک نموده و پس از مقایسه محل ترسیم کروکی محل آنرا جهت اظهار نظر به شهرداری ارسال وچنانچه ظرف مدت دو ماه از تاریخ ارسال نقشه واطمینان از وصول نقشه به شهرداری پاسخی در یافت ننمایند اداره ثبت خود راسا اقدام به تفکیک می کند. (حال اینکه همین ارسال پاسخ که در دستورالعمل های صادره به اداره ثبت به مدت دو ماه مهلت به شهرداری داده شده است در ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی این مذت را چهار ماه تعریف کرده اند که خود تناقض است که سبب ایجاد سر درگمی در عوامل اجرائی شده است ) پس از وصول پاسخ شهرداری به نقشه تائید شده نماینده ونقشه بردار جهت بررسی .مطابقت وضع موجود با کروکی تائید شده شهرداری (ماده 101) به محل عازم میشوند.
در بند 383 بخشنامه های ثبتی به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک و افراز واملاک واحدهای ثبتی خاطر نشان نموده است که ادارات ثبت مکلفند تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر وحریم ان عمل تفکیک وافراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهد که بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری به تصویب شهرداری رسیده باشد.در مورد تفکیک ساختمانهایی که به صورت آپارتمان می باشد وبا توجه به گواهی پایان کار وقانون تملک آپارتمانها وآئین نامه آن اقدام شود چرا که به دیده شده است که اینکه آپارتمانها در خصوص اختصاص پارکینگها بصورت خطی دچار مشکلات فراوان شده اند.وهمچنین در مورد تفکیک چند ساختمان جدا از هم در یک قطعه زمینه احداث گردیده چنانچه بر طبق گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل راهروها – انبارها وتابلوهای آب وبرق- مرکز حرارت وغیره باشند ویااینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابت مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند.ودر مواردی که این قبیل ساختمانها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفکیک عرصه واعیان اقدام خواهند نمود.در اینجا سوال مطرح می شود که چگونه و در چه شرایطی شهرداری در گواهی فورا اعلام می کند که عرصه قابل تفکیک نمی باشد.(جواب شهرداری در صورتیکه عرصه به متراژ تایید شده مسکن وشهرسازی و یا سازمان شهرداری ها نباشد (کمتر از حد مصوب ) باشد با تفکیک عرصه موافقت نمی کند وتنها اجازه تفکیک اعیانی را میدهد. که پارامتر های مورد تایید مسکن و شهرسازی درقسمت دوم پایان نامه تحت عنوان نقش تفکیک در توسعه شهرسازی و جامعه ی شهری به نظرتان خواهد رسید .
مسئله_ قواعد عمومی حاکم بر جامعه این چنین می باشد که معمولا مالک پس از اینکه مراحل قانونی ساختمان سازی قبلا اخذ پروانه از شهرداری وپایان کار دراتمام کار ساختمان سازی انجام شد بطوری که بتوان به آن ملک مسکونی گفت.برای اخذ سند مالکیت ملک مسکونی خود به اداره ثبت مراجعه می نماید . ولی در بعضی موارد وقتی مالک برای اخذ پایان کار ساختمان به شهرداری مراجعه می نماید قضیه عملکرد کاملا عکس می شود یعنی شهرداری برای دادن پایان کار به مالک آن را مشروط به اخذ سند مالکیت می کند این درچه مواقعی اتفاق می افتد؟
این مسئله مربوط می شود به املاک مشاعی مسکونی که مالکین آنها بدون رعایت ضوابط تفکیکی اراضی وبدون اجرای ماده 101 قانون شهرداری ، ملک خود را در محل تقسیم وبه اندازه سهم مشاعی در تصرف داشته ودر قطعات متصرفی نیز قبل از سال 1370 بصورت مسکونی احداث بنا نموده اند. این موضوع به دو صورت قابل انجام می باشد.
1- در مورادی که کلیه مالکین حضور داشته وتقاضای تفکیک دارند
2- در مواردی که مالکین تک تک برای تفکیک واخذ سند مراجعه نمایند.
در مورد اول یعنی مواردی که کلیه مالکین حضور داشته باشند وتقاضای تفکیک کنند پس از اخذ عوارض تفکیک ورعایت ضوابط گذربندی طرح تفکیکی با توجه به کروکی طرح شده براساس ماده 101 قانون شهرداری پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی واحدهای ساخته شده ورسیدگی به تخلفات ساختمانی هر قطعه بصورت جداگانه رسیدگی می گردد.
در مورد دوم در موردی که مراجعه کلیه و مالکیت قطعات مقدور نباشد مالکیت هر قطعه بصورت انفرادی مراجعه نمایند مشروط به رعایت ضوابط گذربندی یعنی اینکه ملک مزبور به یک گذر ثبتی ویا گذر طرح تفصیلی مشرف باشد با رعایت تراکم واخذ تعهد از مالک مبنی بر پاسخگویی به کلیه اعتراضات مجاورین ودعاوی احتمالی اشخاص حقیقی وحقوقی اقدام به صدور پروانه مشروطه می نماید(منظور اینکه پروانه هیچ حقی اعم از حق مالکانه وسایر حقوق ایجاد نمی کند ) واینجا اگر فرد احداث کننده ملک، درخواست گواهی عدم خلاف پس از رسیدگی به تخلفات نماید. در اینصورت صدور گواهی پایان ساختمان موکول به ارائه سند مالکیت خواهد بود چرا که شهرداری هنوز در خصوص مالکیت عرصه دچار تردید می باشد واین تردید زمانی رفع میگردد که سند مالکیت از طرف احداث کننده به شهرداری ارائه شود.
طبق ماده واحد ، لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد سازمانی عمرانی اراضی شهری کشور مصوب 22/10/58 سازمان عمران نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری وکیفیت عمران آن مصوب 5/4/58 همه یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار میگیرد از نظر تفکیک وافراز نیاز به جلب حمایت مالکین قبلی نخواهد بود.
در صورتيكه ساختمانهاي احداثی قبل از سال 1349، مستند به تبصره 8 ماده 20 اصلاحی قانون شهرداریها، واحدهای ثبتی راسا مبادرت به انجام تفکیک و افراز خواهند نمود مرجع تشخیص احداث بنا در سالهای قبل از سال 1349 شهرداری است وملاک عمل ثبت اسناد گواهی صادره از مرجع مذکور خواهد بود.
3-1-3-قانون افراز وفروش املاک مشاع
ماده اول: افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یا فته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چید شریک باشد با واحد ثبتی عملی خواهد بود ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین ومقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نمایند.
تبصره : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردید،تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده دوم : تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاءدر دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده وحکم مقتضی صادر خواهد نمود حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده سوم : هزینه تفکیک مفروز ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد واملاک در موقع اجرای تصمیم قطعی برافراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده چهارم : ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاءبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده پنجم : ترتیب رسیدگی واحد ثبتی وابلاغ اوراق وترتیب فروش املاک غیر قابل افراز وتقسیم وجوه حاصل بین شرکاءوبطور کلی مقررات اجرائی این قانون طبق آئین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگتری میرسد.
ماده ششم : پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاهها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی وصدور حکم قرار می گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق از دادگاه استرداد نماید. قانون فوق مشتمل بر شش ماده ویک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه 1356 در جلسه روز دوشنبه بیست ودوم آبانماه 1357 به تصویب رسیده است.
3-1-4-صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک
صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي به افراز املاك : لازم به یاداوری است که تا سال 1357 افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوق دو) قرار داشت در سال 57 به سبب اینکه رسیدگی در امر افراز در دادگاهها تابع تشریفات طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افراز گذاشته و نهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی میگذرد قانون افراز و فروش املاک مشاع در مورخه 22/8/57 به تصویب رسیده و آئین نامه اجرایی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال 58 به تصویب وزرات دادگستری رسید. طبق ماده یک قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (1) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، به عهده واحد ثبتی محول گردید(2) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز میباشند:
اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتواند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند.
دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است.
سوم زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رأی وحدت رویه شماره 59/29- 15/1/1360و ماده 313 از قانونی امور حبسی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود. البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام میکنند مانند: پروندههای تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد. صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک میباشد.
حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت اداره ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به معنی شایستگی معنی شده است. در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است؛ عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پارهای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی. به عبارتی دیگر میتوان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن، در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی، اظهار نظر در خصوص یک مسئله میباشد. فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع میباشد. فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود. در نتیجه بنا بر قاعده معروف اذن در شی اذن در لوازم آن میباشد مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت. موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر میدارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.
فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استباط میگردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به در خواستهای افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثناء حق دارد از رسیدگی به افراز خوداری نموده و آن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر میدارد در موردی که برای ملک سند معارض صادر شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخوا هد شد.
برای انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگههایی شبیه به دادخواست، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم مینمایند(3) رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز، ضمن دستور بر ثبت تقاضا، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهیهای لازم از دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی پرداخته و سپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش مینمایدو پس از قرائت گزارش نامیده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار (مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده آئین نامه اجرایی کلیه شرکاء را جهت انجام افراز دعوت مینماید.
قبل از طرح سوالات و پاسخ بدانها نکاتی را خاطر نشان میسازد. اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به اداره ثبت مراجعه مینمایند کسانی هستند که با شرکا خود دارای اختلاف میباشند و احتمالا راهای مسالمت آمیز را رفته و نتیجهای حاصل ننمودهاند. بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرار داشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکاء میباشد. از طرفی دیگر که مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هر گونه کارشکنی در راستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید. و فلذا با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضایی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده میبایست با مسئل ذیل برخورد و سولات را پاسخ داد سوالات طرح شده همگی ناشی از رویه مختلف اداره ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره میگردد.
آیا لزومی دارد متقاضی افراز در هنگام درخواست افراز دارای سند مالکیت رسمی بوده و آنرا ارائه نماید؟
به فرض مثال در شهری مانند تهران با توجه به ضوابط شهرداری، افراز املاک دارای حد نصابی مشخص بوده و خارج از حد مذکور قابل افراز نمیباشد. بر اساس این ضوابط و ملاکها، اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعیت استقرار قابل افراز نبوده و اراضی نیز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غیر قابل افراز میباشند. مثال در منطقه 1و3و4 تهران املاک زیر 4000 متر قابل افراز نمیباشند، آیا تعیین وقت برای رسیدگی به افراز مثال یک آپارتمان 70 متری که دارای 4 شریک مشاعی است لزومی دارد یا خیر؟
آیا دعوت از شرکاء مشاعی ضروری است و اگر پاسخ مثبت است تشریفات این دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتی خواهد بود؟
اگر متصرف ملک که ممکن است خوانده افراز و یا شخص ثالثی باشد، مانع ورود مامورین اداره ثبت به داخل ملک گردد تکلیف چیست؟ آیا اداره ثبت باید تا رفع مانع عملیات افرازی را متوقف نماید و یا میتواند با درخواست از مأمورین نیروی انتظامی وارد محدوده ملک گردیده و عملیات افرازی را انجام دهد؟
آیا ادارات ثبت در صورت اتخاذ تصمیم مبنی بر عدم امکان افراز مکلفند تصمیم را به شرکاء ابلاغ نمایند؟
در خصوص سوال اول باید گفت با توجه به اینکه مأموریت اصلی نماینده ثبت رسیدگی به جریان ثبتی ملک بوده و نهایتا گزارش خود را با اخذ گواهیهای لازم از سه دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی ارائه مینماید به نظر میرسد لزومی به ارائه سند مالکیت نباشد. النهایه در مواردی که ملک وراثتی است میتوان خواهان را ملزم به ارائه رونوشت حصر وراثت نمود. فلذا به نظر میرسد رویهای که در اداره ثبت در خصوص لزوم ارائه سند مالکیت وجود دارد با روح قانون هماهنگی نداشته و اداره ثبت مجوزی ندارند تا عملیات افرازی را موکول به اخذ سند مالکیت و اجرای تشریفات مربوطه نمایند.در خصوص سوال دوم یعنی لزوم بازدید از ملک به نظر میرسد نفس این بازدید مخصوصا در خصوص اراضی و مستغلات به جهت انطباق اسناد با وضعیت موجود ضروری باشد. هر جند این مسئله در قانون مورد اشاره قرار نگرفته و در ماده 3 آئین نامه اجرایی لحاظ گردیده است. اما در مورد آپارتمانها به نظر میرسد با توجه به وجو پایان کار لزومی بر بازدید نباشد. البته اصلاق قانون در حال حاضر مانع بوده که میطلبد با توجه به اینکه نقشههای آپارتمانها در ادارات ثبت موجود بوده مقررات در خصوص آپارتمانها تغییراتی داشته باشد.
در پاسخ به سوال سوم بدوا لازم است اشاره به مقررات موجود داشته باشیم. در قانون افراز و فروش املاک مشاع اشارهای به لزوم تعیین وقت و دعوت از شرکاء مشاعی نگردیده است. و اما در ماده 3 از آئین نامه قانون مقرر گردیده است:
( پس از تأیید اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و ملک دارای سند سند مالکیت معارض نمیباشد. مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار مأموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاء میرساند)
درپاسخ به سوال سوم با توجه به نصب آئین نامه کمی دچار تردید میگردیم. چرا که در ماده ششم از آئین نامه اجرایی به جهت اهمیتی که تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز یک ملک داشته لزوم ابلاغ آن را به شرکاء مورد ترکیب و در تبصره ذیل طریقه ابلاغ در ائین نامه اسناد رسمی لازم احصا نموده است. فلذا از آنجا که مفاد یک تبصره به اصل ماده باز میگردد به نظر میرسد دعوت از شرکاء تابع مقررات فوق نبوده و یک دعوت عادی باشد. هر چند ادارات ثبت در خصوص تشریفات دعوت نیز به ماده مذکور استناد و دعوت از شرکاء نیز توسط مأمورین ابلاغ صورت گرفته و الحق نیز چاره ای جزء این نمیباشد. اما به نظر میرسد اگر مقنن آئین نامه چنین قصدی داشت، میبایست در مادهای جداگانه مقرر میداشت کلیه تشریفات ابلاغ و دعوت در این قانون تابع مقررات اسناد رسمی لازم الاجرا باشد. فلذا به نظر میرسد این قسمت از آئین نامه نیز اصالحات لازم را میطلبد. ضمن اینکه نظراتی در خصوص لزوم ابلاغ واقعی به شرکاء غایب نیز وجود دارد که با توسل به آنها افراز ساده یک آپارتمانها کوچک که از همان بدو مشخص است که منجر به صدور نظریه عدم افراز خواهد شد ماهها در اداره ثبت به طول خواهد انجامید. در سئوال چهارم نگارنده با روش های متعددی در اداره ثبت برخورد نموده است. به عنوان مثال یک مورد انجام عملیات افرازی و عدم مجوز شریک متصرف جهت ورود به ملک رئیس اداره ثبت و . . . در زیر گزارش نقشه بردار چنین مرقوم داشتهاند که تا رفع مانع انجام عملیات افراز مقدور نیست و خواهان افراز را به طرح شکایت در دادگستری جهت رفع مانع ارشاد نموده اند. در بعضي مواقع با همكاري رئيس ثبت و با اصدار متقاضي و ارسال گزارش به مراجع قضايي گاهي اوقات مراجع قضايي خطاب به كلانتري در موعد انجام عمليات افراز با رعايت مقررات به ملك وارد و مامورين اداره ثبت را ياري مي نمايند.
در این خصوص به نظر میرسد با توجه به کلیات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخیر ماده 1 قانون که مقرر می دارد واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید اقدام دوم اداره ثبت به جهت اینکه اداره ثبت دارای صلاحیت کامل جهت رسیدگی به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزدیکتر است. فلذا متوقف نمودن امر افراز و ارشاد افراد به طرح دعوی رفع تصرف و یا خلع ید فاقد وجه قانونی است چرا که اصولا متقاضیان افراز کسانی هستند که با شرکاء مشاعی خود دارای اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعیت اجرایی رهایی یابند. این موضوع در مورد اشخاص ثالث که متصرف ملک بوده و مدعی حقی باشند نیز تسری دا شته و النهایه مدعی حق میتواند پس از ورود مأمورین اداره و انجام بازدید، با مراجعه به دادگستری اقامه دعوی نماید. اما مأمورین اداره ثبت نیز نمیتوانند به صرف عدم امکان ورود درخواست متقاضی را متوقف و وی را مجبور به طرح دعوی در دادگستری نمایند.
در پاسخ به سوال پنجم باید گفت به صراحت و اطلاق ماده 6 آئین نامه اجرائی مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیمات خود به کلیه شرکاء مشاعی میباشند اعم از اینکه نتیجه منجر به افراز و یا عدم امکان افراز پلاک گردیده باشد. توضیحا اینکه اداره حقوقی قوه قضائیه در 7/4760 مورخ 87/10/19 نظری مخالف بر این نظر اعلام نموده است (5) در این نطریه بر پایه توسل به قید در صورتیکه ملک قابل افراز باشد آمده در مواردی که ملک قابل افراز نیست لزومی به ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکاء وجود ندارد و این در حالی است که قید فوق به ضمیمه نمودن فتوکپی نقشه افرازی باز میگردد و نه کلیت ماده. فلذا مقنن چنین مقرر نموده تصمیم واحد ثبتی باید به کلیه شرکاء به ضمیمه صورتمجلس ابلاغ و در صورتیکه ملک قابل افراز باشد یک رونوشت نیز از نقشه افرازی ضمیمه تصمیم گردیده و به کلیه شرکاء ابلاغ گردد. در پایان ذکراین مطلب را لازم به ضروری میدانم که با توجه به تغییر الگوی مسکن و روند رو به رشد درخواستهای افراز و همچنین جلوگیری ازسلیقهای عمل نمودن واحدهای ثبتی، لزوم بازنگری دقیق و صریح در مقررات قانونی و آئین نامه اجرائی قانون به جهت ایجاد رویه واحد ضروری میباشد.
و باتوجه به اينكه در جاهايي از آئين نامه اجرائي لازم ابلاغ تصميمات اداره ثبت به كليه شركاء مشاعي ذكر گرديده است پس به نظر مي رسد كه حضور همه شركاء پس از اخطاريه اداره ثبت نسبت به وقت حضور در معاينه محل الزامي نباشد چرا كه در صورت لزوم همه شركاء ابلاغ تصميمات معنا ندارد (نظر شخصي نگارنده پايان نامه)
3-1-5-افراز املاک مشاع
مشاع کلمهای عربی است به معنی بخش نکرده و ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و قسمت هر یک مفروز و محدود نشده باشد آنرا ملک مشاع مینامند اما افراز در اصلاح قضایی و ثبتی عبارتست از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارتست از جداکردن سهم مشاع بین شریک به نسبت سهم به دلیل اعتراض بر ادامه شراکت بموجب ماده 589 قانون مدنی هر یک از شرکاء میتوانند هر وقت که بخواهند تقاضای تقسیم ملک مشاع را بنمایند مگر در مواردیکه تقسیم مال بموجب قانون ممنوع شده یا شرکاء به صورتی الزامی ملزم بر عدم تقسیم شده باشد بنابراین تقسیم انحلال اشاعه است و هر گاه نسبت به تقسیم بین شرکاء تراضی باشد و طرحی را برای تقسیم ارائه نمایند و مایل باشند که آنرا به حالت رسمی تبدیل کنند در اینحالت اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی اقدام خواهند نمود و تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود اما در صورتیکه یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشد در اینحالت دعوی افراز تحقق میپذیرد.
3-1-6-مراحل انجام افراز
بر اساس ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 در مورد املاک مشاعی که جریان مقدماتی ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه ملک ثبت دفتر املاک شده یا نشده است، رسیدگی به درخواست افراز اینگونه املاک با اداره ثبتی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن اداره واقع شده است لازم به ذکر است که تا سال 1357 افراز املاک مشاع کلا از طریق دادگاه انجام میشد تا اینکه با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع در این سال، وضعیت تغییر کرده و افراز املاکی که جریان مقدماتی ثبت آنها پایان یافته باشد در اداره ثبت انجام میگیرد.
مراحل
1- اولین مرحله از عملیات افراز ارائه درخواست افراز و جهت درخواست افراز لازم است فرمهای یکسانی تهیه گردد که در آن مشخصات ملک مورد افراز و مشخصات کامل خواهان و خوانده و نشانی آنها و چنانچه خواهان اطلاعی از نشانی خوانده و سایر مالکین ندارد این مورد صریحا در فرم دادخواست افراز ذکر شود.
2- بموجب ماده یکم آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع، پس از تقدیم دادخواست افراز از سوی یک یا چند نفر از شرکاء، رئیس ثبت درخواست را به نماینده ثبت ارجاع میدهد و لازم است که درخواست با پرونده ثبتی و دفتر املاک تطبیق داده شود تا چنانچه درخواست ناقص باشد، مراتب با ذکر موارد نقص به خواهان اعلام تا نسبت به تکمیل آن اقدام نماید.
3- برابر ماده 2 آئین نامه مذکور، نماینده اقدام کننده پس از بررسی دادخواست، در صورتیکه آنرا کامل تشخیص دهد. کتبا وضعیت ملک را از متصدی دفتر املاک استعلام مینماید و متصدی دفتر املاک موظف است اسامی و مقدار مالکیت در مورد املاک ثبت شده را مطابق ثبت دفتر املاک به نماینده گزارش و نسبت به املاک در جریان ثبت پس از فهرست و منگنه نمودن پرونده توسط بایگان آنرا تحویل نماینده دهد.
نماینده پس از دریافت پرونده، گزارشی از وضعیت ثبتی ملک مورد درخواست افراز را که حاوی اسامی مالکین و میزان مالکیت آنها و اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و با مجاورین اختلافی ندارد تهیه می نماید.
پس از وصول گزارش نماینده، رئیس ثبت در صورتیکه پروند را مطابق با قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع، برای افراز آماده بداند، دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتور خود و نقشه بردار به امضا مالك يا مالكين مربوط رسانيده و پيش نويس سند مالكيت جديد را تهيه و مراتب را طي گزارش به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدي را به متقاضي اعلام مي دارد.
3-1-7-روش افراز املاك
چنانچه دو يا چند نفر نسبت به ملكي بطور مشاع مالكيت داشته باشند هر يك از آنها مي توانند نسبت به افراز سهمي خود از ساير مالكين ديگر اقدام نمايند اين عمل را در اصطلاح حقوقي و ثبتي افراز گويند. در افراز حتما بايد تعداد مالكين دو نفر يا چند نفر يا بيشتر باشند يا به عبارت ديگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروري است .
متقاضي يا متقاضيان بايستي تقاضاي خود مبني بر افراز را ضمن تعيين مشخصات كامل و آدرس ساير مالكين مشاعي ملك به ثبت محل وقوع ملك تسليم دارند.
مسئول اداره ثبت تقاضا را در دفتر انديكاتور صادر و آن را جهت ضميمه شده به پرونده و رسيدگي بترتيب به بايگاني و يكي از نمايندگان ثبت ارجاع مي نمايد
تقاضاي متقاضي پس از ثبت در دفتر انديكاتور به بايگاني ارسال و متصدي بايگاني پرونده مربوطه را از رديف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماينده تعيين شده ارسال مي دارد.
نماينده ثبت پرونده و وضعيت ثبتي آن را بررسي و مراتب را طي گزارش مبني بر چگونگي جريان ثبتي پرونده و اينكه آيا نسبت به آن سند مالكيت صادر شده يا خير ضمن اظهار نظر صريح در خصوص امكان يا عدم امكان افراز به اطلاع مسئول اداره مي رساند.
مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماينده و بررسي پرونده تصميم لازم مبني بر قبول يا رددرخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاينه محل را نيز تعيين و به متقاضي اعلام و پرونده را جهت تهيه اخطار لازم و دعوت از مالكين و شركا ملك به نقشه بردار ارجاع مي نمايد.
تذكر1- در صورتيكه تصميم مسئول اداره مبني بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب بايستي به متقاضي يا متقاضيان ابلاغ گردد.
نقشه بردار روز معاينه محل راطي اخطاري به كليه مالكين مشاعي ابلاغ و ازآنها دعوت مي نمايد كه در روز و ساعت تعيين شده در محل وقوع ملك حضور يابند و تاكيد مي نمايد كه عدم حضور ساير مالكين مانع از انجام عمليات افراز نخواهد بود.
اخطارهاي تهيه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها وسيله متصدي دفتر انديكاتور جهت ابلاغ به متقاضي و ساير مالكين مشاعي به مامور ابلاغ تسليم مي گردد، بديهي است چنانچه محل وقوع ملك واقامت مالكين مشاعي و شركت در حوزه استحفاظي ژاندارمري باشد اخطارهاي دعوت بايستي از طريق ژاندارمري به آنها ابلاغ شود.
مامور ابلاغ يا پاسگاه ژاندارمري اخطارها را به موقع به مالكين مشاعي ابلاغ و ضمن گواهي به ثبت محل تحويل با ارسال مي دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمينان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاينه محل صادر مي نمايد.
تذكر2- چنانچه محل وقوع ملك خارج از شعاع30 كيلومتر باشد و فوق العاده ماموريت و هزينه سفر به نماينده و نقشه بردار تعلق گيرد متقاضي مكلف است هزينه هاي قانوني افراز را به حساب سپرده ثبت واريز نمايد.
پس از حضور در محل و معرفي ملك وسيله متقاضي نماينده حدود آن را با مجاورين و مندرجات پرونده ثبتي تطبيق و نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به ميزان مالكيت و تصرفات و حقوق مالكين برداشت و ترسيم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه اي ارزيابي سپس مراتب را طي گزارشي همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش مي نمايد .
در صورتيكه محل وقوع ملك داخل در محدوده خدمات شهري باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عندالزوم جهت تاييد و اظهار نظر به شهرداري و در صورتيكه خارج از محدوده خدمات شهري باشد به مراجع ذيربط ارسال گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداري يا مرجع ديگر جهت ضبط به بايگاني ارسال مي شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع ياد شده نماينده با توجه به نقشه ترسيمي و به نحويكه در تفكيك معمول است صورتجلسه افراز را تنظيم و هر يك از قطعات افراز شده را در سهم مالك مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امكان به امضا متقاضي و ساير شركاء رسانيده و جهت اتخاذ تصميم نزد مسئول اداره ارسال مي دارد.
در صورتيكه افراز بايستي ابتدا حدود كل ملك و سپس حدود قطعات افراز شده بترتيب و با تعيين شماره و با ذكر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود. آنگاه مسئول اداره ضمن بررسي كامل و تطبيق حدودو مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقش افراز و ساير مكاتبات انجام شده در صورتيكه اقدامات معلومه را كافي تشخيص دهد تصميم خود مبني بر افراز ملك را بنحويكه انجام شده ذيل صورتجلسه مرقوم مي دارد.
سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتبا به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.
اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده ضبط به بایگانی اعاده می شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود بطور مفروز را از اداره ثبت بنمایند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و ان را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام بترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می دارد. سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد. متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آن را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز و سایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می شود.
متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاء دفتر چه سند مالکیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد.
متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخه های لازم را جهت ضمیمه شده به پرونده به حسابداری اعاده می دهد.
متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می دارد. متصدی دفتر املاک صورتجلسه افراز و پیش نویس سند مالکیت را ثبت دفتر املاک نموده و سند مالکیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال، سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.
مسئول اداره پس از بررسی اقدامات ثبت شده دردفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضا می نماید.
بخشنامه مذکور پس از درج شماره بر آن بوسیله دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی، به بایگانی فرستاده می شود.
در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمت سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت، آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی که در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.
تذکر : چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.
3-1-8-نکات موردتوجه در افراز
1- بعد از ترسیم نقشه و امضاء توسط مأمورین اداره ثبت و شرکاء، در صورتیکه ملک مورد افراز، عرصه ملک باشد نقشه بردار، دو نسخه از نقشه ترسیمی را در اجرای ماده 101 ق شهرداریها به همراه نامه ای که به امضاء رئیس اداره ثبت رسیده است به وسیله نامه رسان جهت بررسی مطابق ضوابط شهرسازی و تأیید و عدم تأیید به شهرداری که ملک در حوزه آن قراردارد، ارسال مینماید و شهرداری موظف است ظرف 2 ماه اعلام نظر نماید و عدم اعلام نظر طی این مهلت به منزله تصویب نقشه است و افراز انجام میشود و در صورتیکه افراز ملک به نظر شهرداری بلامانع باشد یک نسخه از نقشه را مهر نموده و جهت ادامه عملیات به اداره ثبت برگشت میدهد اما در صورتیکه که شهرداری نقشه افرازی را قابل اصلاح تشخیص دهد ظرف 2 ماه با قید توضیحات لازم، مراتب را به اداره ثبت علام تا نقشه مطابق با نظر شهرداری اصلاح شود.
2- در صورت تأیید نقشه ترسیمی توسط شهرداری، نقشه بردار باید صورتمجلس افراز ملک که حاوی مشخصات مالکین و مقدار مالکیت آنها و حدود و مشخصات کل ملک و قطعات افرازی و بهاء ء نماینده ثبت و خواهان و خوانده حاضر در محل برساند و صورتمجلس مذکور را نزد رئیس اداره ارسال تا وی با اختیار حاصله از ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 5 آ. اجرایی با رعایت مقررات اتخاذ تصمیم نماید.
3- مسئول اداره ثبت باید ضوابط تفکیک و افراز را از نظر حد نصاب مساحت قطعات تفکیکی و افرازی از شهرداری محل پرسش نماید تا در صورتیکه ملک پس از معاینه توسط نماینده و نقشه بردار از نظر حد نصاب مساحت قطعات طبق ضوابط شهرداری قابل افراز نباشد، بدون ارسال نقشه به شهرداری از نظر رعایت ماده 101 قانون شهرداریها، گزارش لازم توسط نماینده و نقشه بردار تهیه و به نظر رئیس اداره رسیده تا اتخاذ تصمیم شود.
4- تصمیم مسئول واحد ثبتی به انضمام یک نسخه ا زصورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی در صورتیکه ملک قابل افراز باشد. به کلیه شرکاء ابلاغ میشود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند مطابق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف 10 روز از زمان ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
5- مسئول اداره باید در صورت وجود اشکال قانونی و عدم امکان افراز ملک، تصمیم خود را با ذکر مشخصات خواهان و خوانده و گردش کار و جریان ثبتی با ذکر علت عدم امکان افراز به استناد مواد قانونی و آیین نامه مربوطه اعلام کند.
3-1-9-سه رکن اساسی و مهم افراز
3-1-9-1- افراز بر اساس محل تصرفات شرکاء انجام میگیرد
بموجب این اصل هر گاه این شخص xبعنوان یکی از شرکاء در محلی از ملک مشاع، مبادرت به ساخت منزلی نموده باشد، هنگام افراز آن ملک، سهم شخص x باید از همان محلی که منزل را بنا نموده تعیین گردد نه اینکه از محل خانههای سایر شرکاء که موجب شود منزل دیگر شرکاء تخریب شود.
تذکر: باید توجه داشت که در افراز فقط سهم خواهان جدا میشود و سهام بقیه شرکاء بصورت مشاع باقی می ماند و حدود جدید برای قسمت جدید ترسیم و ما بقی با حدود و اصلاح شده مشاع گذارده میشود.
3-1-9-2- میزان سهمی که به خواهان داده میشود باید متناسب با میزان مالکیت او باشد.
بر اساس این اصل سهم مفروزی که به خواهان افراز داده میشود باید با سهمی که از کل ملک داشته، معادل باشد بعبارتی اگر یکی از شرکاء صاحب 100 متر از ملک مشاع باشد ولی اقدام به ساخت 120 متر بنا نموده باشد باید میزان 100 متر افراز شود و چنانچه 20 متر اضافه در محل حیاط باشد می توان آنرا جدا کرد و به بقیه شرکاء تحویل داد اما در صورتیکه نتوان 20 متر بر اساس قیمت بازار نرخ گذاری میشود و از بنا کننده دریافت و به سایر شرکاء پرداخت میشود.
به بیان دیگر هر گاه افراد منجر به ورود ضرر به یک یا چند نفر از شرکاء شود با افراز موجب تخریب مال مشاع شود. افراز ممنوع است. همچنین بموجب ماده 595 قانون مدنی هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالکیت شود. تقسیم ممنوع است، اگر چه شرکاء تراضی نمایند.
3-1-9-3- ارزش موقعیت سهم مفروزی
بموجب این اصل اگر در یک ملک مشاع که تقاضای افراز شده، نقاط مختلف آن لحاظ ارزش و قیمت با هم برابر نباشند و قیمت یک نقطه چند برابر قیمت نقاط دیگر باشد. هنگام افراز، شرکاء متناسب با سهم خود باید هم از نقاط لرزشمند و هم از نقاط ارزشمند بهره مند شوند.
3-1-10-تفاوتهای افراز در دادگاهها با افرازدر اداره ثبت
1- طبق ماده 6 آئین نامه اداره ثبت اخطار به مالکان جهت حضور در محل را مطابق با مقررات ابلاغ اخطاریه در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا انجام می دهد اما این امر دارای اشکال است چون در سوابق ثبتی بعضی از مالکان (مانند اظهارنامه) نشانی کامل آنهاذکر نشده است. اما اخطار در دادگاه بر اساس نحوه ابلاغ در قانون مدنی است (اخطار -اخطاریه مجدد – احضار- احضار مجدد- جلب)
2- هزینه افراز در اداره ثبت مطابق هزینه تفکیک است اما در مقررات دادگاه هزینه بر اساس تعرفه هایی است که دادگاه ارائه مینماید و مبنای محاسبه قیمت منطقه ای است.
3-1-11-نکات عمده در مورد افراز
1- در مورد افراز سهام مشاعی مالکین اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها بموجب رای وحدت روبه شماره 48 مورخ 14/10/63 هیات عمومی دیوان عالی کشور مطابق با قانون و ائین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل میشود.
1-هر گاه افراز یک ملک عملا امکانپذیر نباشد با حکم دادگاه ملک به فروش میرسد و مبلغ حاصل بر اساس سهم شرکاء بین آنها تقسیم میشود. مثلا خانهای که 90 متر است و بین دو نفر مشترک میباشدداگر یکی از شرکاء یک سهم و دیگری 29 سهم را مالک باشند با فرض مساوی بودن ارزش تمام اجزای خانه، سهم اولی 3 متر از کل ملک است که این 3 متر مستقلا برای هیچ کاری قابل استفاده نیست، بنابراین حکم به افراز چنین ملکی حکم درستی نخواهد بود بلکه در اینگونه موارد بهتر است ملک فروخته و بهای آن نسبت سهم هر یک از شرکاء بین آنها تقسیم شود.
2-چنانچه خوانده در موقع افراز فوت شده باشد، عدم وجود گواهی حصر وراثت در سوابق ثبتی مانع افراز سهم خواهان نمیشود.
3-هرگاه عملیات مقدماتی ثبت ملک خاتمه نیافته باشد یا در بین مالکان شخص محجور و یا مفقودالاثر وجود داشته باشد، افراز ملک در دادگاه انجام میگیرد و مستند قانونی این بند رای وحدت رویه مورخه 15/1/1360 هیأت عمومی دیوانعالی کشور است.
اما بموجب رای شماره 7/2960 مورخ 11/2/61 شعبه پنجم دیوانعالی کشور مجهول المالک بودن قسمتی از ملک مورد درخواست افراز مانع افراز آن ملک نخواهد بود و این حالت اداره ثبت همانگونه عمل خواهد نمود که در دادگاه تا قبل از تصویب قانون افراز عمل میشد.
4-بموجب ماده 7 ماده آیین نامه قانون افراز، رسیدگی به اختلافات ناشی از افراز توسط دادگاه شهرستان انجام میگیرد و رای دادگاه در این مورد قابل اعتراض و تجدید نظر است.
5-افراز ملک مشاعی که سند مالکیت معارض برای آن صادر شده تا زمان رفع تعارض امکانپذیر نخواهد بود.
6-اگر ملک مورد افراز، ساختمان یا بنا نباشد (مثلا زمین زراعی) میتوان ملک را بین شرکاء تقسیم و قرعه انداخت.
7-در موقع افراز ممکن است قیمت یک منطقه از قیمت منطقه دیگر بیشتر باشد لذا باید قیمت گذاری شود و هر کدام از شرکاء به نسبت سهم خود از نقاط ارزشمند بهره مند گردند.
8-هرکدام از متقاضیان افراز از زمان ابلاغ رای افراز به آنها به مدت 10روز فرصت دارند که اعتراض خود را کتبا به دادگاه محل تحویل و رسید مبنی بر اعتراض را به اداره ثبت ارائه دهند.
9-هزینه افراز مشابه با هزینه تفکیک است که پس از تصمیم قطعی واحد ثبتی مبنی بر افراز، هزینه آن حین عمل از متقاضی دریافت میشود.
10-افراز باید به ترتیبی باشد که اختلاف و ناسازگاری شرکاء را از بین برده و حالت اشاعه را قطع نماید اما افراز سهم معترض از کل ملک و باقی گذاشتن بقیه ملک به حالت مشاع اشکالی ندارد لیکن هر گاه افراز کل پلاک مورد تقاضاست باید اختصاص دادن تمام قطعات مفروزی به شرکاء مقدور بوده و باقی گذاشتن یک قطعه بصورت مشاع بین آنها عمل درستی نخواهد بود زیرا در اینصورت ارتباط حقوقی و شراکت مجددا باقی خواهند ماند و این خلاف مقتضای هدف افراز است.
11-شخص متقاضی میتواند افراز سهم خود را از دیگران خواستار شود و افراز سهام سایر شرکاء از همدیگر را نمیتواند درخواست نماید. اما در حالیکه بعضی از مالکین مایل به افراز سهم خود از بعضی دیگر باشند در این حالت ملک به دو قسمت تقسیم و ضمن باقی ماندن حالت اشاعه، تنها سهم دو گروه از یکدیگر افراز میشود.
12-در صورتیکه با افراز ملک مشاع، یکی از شرکاء متضرر گردد اما با عدم افراز شریک دیگر (مثلا اگر ملک افراز نشود شزیک x متضرر میشود و اگر افراز شود شریکy ) در این حالت ضرر متعارض ایجاد میشود. جهت رفع این وضعیت عدهای از صاحبنظران معتقدند تنها راه چاره قرعه است و قرعه ضرر به نام هر کس آمد او متضرر شود اما به نظر میرسد در این حالت همانند مواردیکه ملک غیر قابل افراز است عمل شود و ملک فروخته شود و ثمن آن بر اساس میزان سهام بین شرکاء تقسیم شود.
13-کسیکه در ملک دیگری حق ارتفاق دارد نمیتواند مانع افراز آن ملک شود اما بعد از افراز حق مذکور به حال خود باقی است و بطور کلی در اثر افراز ملک، حق ارتفاق ساقط نمیشود.
14-بموجب ماده 103 قانون مدنی حق ارتفاق قابل تجزیه نیست بدین معنی اگر حق به نفع ملک مشاعی برقرار شده باشد، افراز آن ملک موجب تجزیه حق ارتفاق و اختصاص یافتن آن به یکی از سهام نمیشود بلکه همه صاحبان سهام میتوانند از آن استفاده کنند همچنین اگر ملکی که دارای حق عبور از ملک دیگری است و بین چند نفر تقسیم شود همه مالکین حق عبور از همان محل را دارند و این حکم در صورتی است که حق ارتفاق همانند مالکیت منتشر در کل ملک باشد و گرنه هر گاه حق بر حسب وضع طبیعی ویژه قسمت معینی از ملک مشاع باشد، بعد از افراز ملک، حق مذکور مختص همان قسمت است.
15-مستاجر ملک مشاع نمیتواندمانع افراز عین مستعجره شود اما پس از افراز و تعیین حصه هر یک از شرکاء صاحبان حصه مفروزه نمیتوانند با تصرف مادی خود موجب ضرر مستاجر شوند مثلا چنانچه مورد افراز خانهای باشد که به شخصی اجاره داده شده، شرکاء نمیتوانند پس از افراز با احداث دیواری در وسط خانه آنرا بین خود تقسیم کنند زیرا این عمل موجب ضرر به مستاجر و منافی با حق مالکیت وی میباشد مگر در صورت جلب رضایت مستاجر یا اتمام مدت اجاره.
16-در صورتیکه ملک در اداره ثبت قابل افراز باشد اخطاریهای به کلیه شرکاء مبنی بر حضور در محل ملک در روز معین ابلاغ میشود و عدم حضور مالکین مانع انجام عملیات افراز نمیشود و ابلاغ اخطاریه ها از وظایف دایره اجرای ثبت میباشد و اگر مالکین مشاعی مقیم محل صدور اخطاریه باشند اخطاریه ها از وظایف دایره اجرای ثبت میباشد و اگر مالکین مشاعی مقیم محل صدور اخطاریه باشند ابلاغ توسط مأمورین همان حوزه انجام و اگر مقیم حوزه دیگری باشند برگهای اخطاریه ظرف 24 ساعت به ثبت محل فرستاده تا طبق مقرارت ابلاغ شود و نماینده ثبت قبل از عزیمت به محل باید مشاهده کند که اخطاریه ها بصورت صحیح ابلاغ شده یاخیر و در صورت درست بودن مراحل،به محل ملک مراجعه کند.
17-در صورتیکه بعضی از شرکاء تصرفی نسبت به ملک مشاع نداشته باشند،این امر مانع افراز نبوده بلکه قانون، نداشتن سند مالکیت معارض و خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت ملک را شرط افراز میداند.
18-گاهی ممکن است به دلیل محصور بودن زمین یا خانه و بسته بودن مدخل ورودی آنها مأمورین ثبت امکان ورود جهت بررسی کارشناسان خود را نداشته باشند یا اینکه متصرف ساکن محل ملک بوده و مانع حضور نماینده و نقشه بردار ثبت جهت پیاده کردن نقشه افرازی ملک شود که در این حالت متقاضی یا متقاضیان افرازی میتوانند از رئیس اداره ثبت، درخواست کنند تا نامه ای مبنی بر حضور نیروی انتظامی و نماینده دادستانی محل ارسال از این نیروها جهت ورود به ملک استمدادگیرد.
19-در افراز سهم خواهان از مابقی جدا و سهام سایر شرکاء به حالت اشاعه باقی میماند اما در صورتیکه سایر شرکاء به افراز سهم خود تمایل داشته باشند میتوانند تا قبل از اعزام نماینده و نقشه بردار به محل ملک، تقاضای افراز خود را به اداره ثبت تسلیم تا عملیات افراز بصورت همزمان انجام شود و سهم متقاضی یا متقاضیان موخر نیز از سایرین جدا شود لیکن در صورت عدم ارائه درخواست در موعد فوق، شخص متقاضی باید درخواست جداگانه داده و کلیه تشریفات مربوطه از ابتدای امر رعایت شود.
3-1-12-موارد منع افرازو هزینه های آن :
الف – موارد منع افراز
1-مطابق ماده 595 ق .م هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگر چه شرکاء تراضی نمایند.
2- طبق ماده 597 ق .م تقسیم ملک از وقف جایز است. ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
1-در پرونده کلاسه 3- 61/662 طرح در شعب دوم دادگاه عمومی کرج آقای غلام حسین زینعلی دادخواست بخواسته تجدید نظر نسبت به رای شماره 19430- 27/8/61 صادره از اداره ثبت و املاک کرج بطرفیت خانم عزت دهشیری تقدیم وتوضیح داده که در تاریخ 22/8/61 بمنظور افراز سهمی خود از خانم دهشیری در پلاک شماره 47 فرعی از 158 اصلی گلشهر کرج با اداره ثبت کرج دادخواست افراز داده لیکن اداره مذکور بعلت اینکه پلاک مزبور در خارج از محدوده خدمات شهری واقع شده باستناد تبصر یک ماده 3 آئینامه مربوط به استفاده از اراضی واحداث بنا وتاسیسات در خارج از محدوده قانونی وحریم شهرها آنرا قابل تفکیک ندانسته وحکم رد دادخواست خواهان را صادر نموده است و چون رای مزبور قابل اعتراض بوده نسبت به آن اعتراض کرده که در شعبه دوم دادگاه عمومی مطرح وپس از رسیدگیهای لازم سرانجام باین استدلال که مورد افراز طبق پاسخ استعلام از فرمانداری کرج خارج از محدوده شهر وشهرکها است ونظر باینکه مورد افراز فاقد شرایط مندرجه در بند ب ماده 3 آئینامه مربوط به استفاده از اراضی واحداث بنا وتاسیسات در خارج از محدوده قانونی وحریم شهرها می باشد اعتراض خواهان وارد ندانسته وداد نامه صادره از اداره ثبت کرج را بشرح داد نامه شماره 678 مورخ 10/11/61 تایید کرده است.
1-در پرونده کلاسه 3- 61/339 مطروحه در شعبه سوم دادگاه عمومی کرج اقای علی اصغر خدامی بولایت فرزندش حسین خدامی دادخواستی بخواسته تجدید نظر نسبت به رای شماره 7628- 3/4/61 صادره از ادره ثبت اسناد و املاک شهرستان کرج با طرفیت آقای منصور گنجیان با ولایت پدرش آقای غلامرضا گنجیان به دادگا ه عمومی کرج تقدیم کرده که به شعبه سوم ارجاع شده رای مورد اعتراض راجع به درخواست افراز پلاک 22025 فرعی از196 اصلی واقع در حوزه ثبتی شهرستان کرج میباشد که اداره ثبت اسناد واملاک کرج به استدلال اینکه ملک در خارج از محدوده خدماتی شهرداری قرار داردو در محلی است که فاقد پروانه شهرک میباشد طبق تبصره یک ماده 3 آئین نامه احداث بنادر خارج از محدوده آنرا قابل تفکیک ندانسته و حکم به درخواست خواهان صادر نموده شعبه سوم دادگاه عمومی کرج پس از یک سلسله رسیدگیها بالاخره استدلال اداره ثبت اسناد واملاک کرج را غیر وارد تشخیص وانرا اولا بر خلاف اصل تسلیط دانسته ثانیا استدلال کرده که ضمانت اجراء احداث بنا در خارج از محدوده عدم افراز آن نیست بلکه عدم قابلیت انتفاع از خدمات شهری است باضافه اینکه بموجب تبصره استنادی اداره ثبت از افراز و تفکیک قطعات ملک کمتر از بیست هکتار منع شده نه ملک مورد ادعا که پلاکی است مستقل با مساحت 45 متر مربع، دادنامه صادر از اداره ثبت را فسخ وحکم بافراز پلاک مذکور بدو قطعه صادر نموده است که بشرح ذیل مبادرت باظهار نظر می نماید:
نظریه- همانطور که ملاحظ می فرمائید نسبت بموضوع واحد دادگاهها رویههای مختلفی اتخاذ نمودهاند لذا به استناد ماده 3 مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری مصوب یکم تیرماه 1337 تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوانعالی کشور جهت اتخاذ تصمیم مقتضی دارد.
(( با توجه باینکه تقاضای افراز در هر دو دادنامه صادره از شعبه سوم ودوم دادگاه عمومی کرج در موردی بوده که روی زمین بدون رعایت مقررات قانونی انجام گرفته و بر دادگاه بوده که رد استماع دعوی را میداده است، چون قبول دعوی تأیید تخلف از قانون می-باشد وادله قضا وقوانین منصرف از مواردی است که همراه به تخلف باشد ولذا رأی شعبه سوم هر چند با توجه به ماده 3 الحاقی اصلاحی قانون افراز وتقسیم مصوب: 17/9/58 شورای انقلاب موافق است اما با توجه به تخلف ساختمانی از آن قانون انصراف دارد وهیچگاه قانونگذار از متخلف پشتیبانی نمیماید. بنابراین علیهذا باید گفت رأی شعبه دوم تمام، لکن نه باستناد تبصره یک ماده 3 آئیننامه مربوط به افراز وتفکیک اراضی واحداث بنا وساختمان در خارج از محدوده شهرها وشهرکها بلکه باستناد تخلف از مقررات ساختمانی به روی زمین انجام گرفته باشد)) .
هیئت عمومی دیوان عالی کشور پس از مشورت لازم واستماع نظریه حضرت ایت الله صانعی رآی خود را چنین صادر می نماید:
هرچند با استفاده از املاک ماده 3 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی در مصوب 17/9/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران در مؤخر التصویب بر آئین نامه مورخ 27/2/1355 هیئت وزیران وعمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسیم اموال مشترک، افراز اراضی فاقد ساختمان واق در خارج از محدوده قانونی وحریم شهرها وشهرکها بین مالکین مشاعی به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار باستناد مواردیکه قانونا نیاز با تأیید مقامات خاصی دارد بلا اشکال است اما نظر باینکه برابر فصل دوم آئینامه مربوط باستفاده از اراضی، احداث بنا وتاسیسات در خارج از محدوده قانونی وحریم شهرها مصوب 27/2/1355 ایجاد هر گونه ساختمان وتاسیسات در خارج از محدوده قانونی وحریم شهرها مستلزم رعایت ضوابط پیش بینی شده در آئین نامه مزبور من جمله اخذ پروانه ساختمانی ساختمانی ویا اعمال ماده 8 آن میباشد که پذیرش تقاضای افراز زمینهایی که در آن بدون رعایت ضوابط ومقررات آئین نامه مزبور وتأیید عمل خلاف مدلول آن خواهد بود بنابراین دعوی افراز اراضی خارج از محدوده قانونی وحریم شهرها وشهرکهای ساختمانی بدون اینکه در ایجاد محتویات پروندههای محاکماتی در هر یک از پلاکهای مورد در خواست افراز دو باب ساختمان مجزا از یکدیگر بدون مقررات آئیننامه مزبور احداث گردیده را شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی کرج مالا متضمن معنای فوق تشخیص وتایید میشود این رأی برابر ماده 3 مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری در مورد مشابه لازم الاتباع است.
ممنوعیت تصرف وتملک اراضلی متعلق به دولت موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری واحداث هر گونه بنادر آن وممانعت از نقل وانتقال اراضی واملاک به موجب اسناد موجب اسناد عادی وجلوگیری از تفکیک وافراز اراضی مزبور.
به منظور جلوگیری از تصرف اراضی متعلق به دولت، موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری واحداث هر گونه بنادر آن وممانعت از نقل وانتقال اراضی واملاک بموجب اسناد عادی و همچنین جهت جلوگیری از تفکیک وافراز اراضی مزبور مقررات زیر تصویب و مقرر میگردد شهرداری ومقامات قضایی و انتظامی وپاسداران انقلاب کمیتهها ورسانههای گروهی دولتی در اجرای مفاد آن اقدام نمایند.
ماده 1- هرگونه تفکیک وافراز ونقل وانتقال اراضی که با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 5/4/1358 واصلاحی آن مورخ 29/4/58 و آئین نامه اجرایی مربوطه در مالکیت دولت جمهوری اسلامی قرار گرفته وجزو اموال عمومی است، در حکم تعرض وتعارض وتجاوز به اموال حقوق عمومی بوده و مرتکبین و واسطه ها و کسانی که به نحوی از انحاء در اینگونه عملیات دخالت داشته باشند به حکم دادگاه انقلاب اسلامی ویا دادگاه صالح دیگر که در شهرداری مستقر خواهد بودحسب مورد به مجازات های مقرر در قانون مربوط به متجاوزین به اموال عمومی و مردم مصوب 22/9/58 شورای انقلاب اسلامی ایران محکوم خواهد بود.
ماده2- شهرداری مکلف است ضمن معرفی متجاوزین و متصرفین عدوانی اراضی مورد بحث به دادگاه های انقلاب یا سایر دادگاههای انقلاب یا سایر دادگاههای صالحه مورد تصرف را با مشارکت و دخالت مستقیم مقامات انتظامی و پاسداران کمیته ها تخلیه و خلع ید نماید.
ماده 3- کلیهی نقل و انتقالات اراضی و املاک موضوع این قانون به موجب اسناد عادی (مانند قولنامه و مشابه آن) فاقد اعتبار قانونی است.
تبصره- نظر به اینکه اشخاص بعد از اعلام قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مبنهای تصرفی خود را با تنظیم اسناد عادی به تاریخهای ماقبل قانون به فروش رسانده اند،این قبیل اسناد عادی نیز که به تاریخ قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری تنظیم شده باشد از درجه اعتبار ساقط شده و مشمول مفاد این قانون می باشد. مگر اینکه مشمول تبصره2 تصویب نامه شماره 2441/د مورخ 27/11/58 باشد. (اصلاح شده در 20/2/59)
ماده 4- انتقال دهندگان اراضی موات شهری و املاک احداث شده روی آنها که به موجب اسناد عادی عمل شده باشد توسط شهرداری و مقامات انتظامی به دادگاه انقلاب یا دادگاه صالح دیگر مستقر در شهرداری معرفی می گردد و دادگاه علاوه بر الزام فروشنده به استرداد وجه دریافتی به ذینفع وی را به پرداخت جزای نقدی میزان 50% (پنجاه درصد) مبلغ مذبور در حق شهرداری محکوم خواهد کرد.
ماده 5- کلیهی اعیان و مستحدثات در این قبیل اراضی ملک شهری یا طبق نظر دادگاه صالح مذبور در بند 1 به طبقات محروم واگذار خواهد شد.
تبصره- شهرداری میتواند بر اساس نظر دادگاه رسیدگی کننده قسمتی از خسارات وارده به خریدار بابت احداث اعیانی در مورد معامله را از محل جریمه مذکور پرداخت نمايد.
3-1-13-شرایط افراز املاک مشاعی که در وثیقه میباشد.
سوالی در این رابطه میتوان مطرح نمود این است که« آیا ملک مشاعی که در وثیقه شخص ثالثی میباشد قبل از آزاد شدن، میتوان آنرا افراز نمود یا خیر و افراز اینگونه املاک موجب تضییع حق مرتهن نمیشود؟».
راجع به موضوع فوق مباحث متعددی مطرح است : عدهای از صاحب نظران معتقدند افراز ملک مورد رهن موجب اتلاف آن میشود بنابراین مالک حق درخواست افراز ملک خود که در رهن قرار دارد را نخواهد داشت چون موجب تضییع حق طلبکار میشود در پاسخ به این نظر میتوان گفت که هر اقدامی که موجب اتلاف رهینه شود ممنوع است اما با افراز ملک مشاع صرفا تغییر وصف داده شده یعنی حالت اشاعه به افراز تبدیل و موجب تضییع حقوق مرتهن نمیشود بلکه با افراز ملک حقوق وی بهتر تامین میگردد و ملک افراز شده وضعیت مطلوبتری از ملک مشاع خواهد داشت بنابراین مرتهن نمیتواند مانع افراز شودو چون مرتهن مالک ملک نیست لذا در دعوی افراز لازم نیست طرف دعوی قرار گیرد اما در صورتیکه در اثر تبانی وثیقه دهنده با سایر شرکاء افراز بگونه ای انجام شد که وثیقه گیرنده متضرر شود یعنی مقدار سهمی که به بدهکار یا وثیقه دهنده تعلق میگیرد به اندازه کل بدهی نباشد در این حالت وثیقه گیرنده میتواند به حکم افراز اعتراض نماید.
با توجه به توضیحات فوق و رای شورای عالی ثبت میتوان گفت که وثیقه دادن ملک مانع افراز نیست و نیازی به جلب رضایت بستانکاران شرطی ندارد زیرا اقدام به افراز مانع احقاق حقوق بستانکاران شرطی نشده و با رفع اشاعه از ملک بر مرغوبیت آن افزوده و نفع بستانکاران را بدنبال دارد.
3-1-14-شرایطی که ملک یا ساختمان قابل افراز نباشد
در صورتیکه ملک قابل افراز نباشد مثلا در منطقه ای که ملک مورد تقاضا برای تفکیک یا افراز در آنجا واقع است مطابق با ضوابط شهرسازی حداقل مساحت و نصاب هر قطعه 200 متر تعین شده اما مالکین مشاعی، ملکی را با مساحت 170 متر تقاضای افراز نمایند یا اینکه اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهند مثلا یک خانه 60 متری که تعداد شرکاء 10 نفر باشند در این حالات نمیتوان سهم 6 متری متقاضی را افراز نمود و از طرفی چون خریدار بدلیل تعدد مالکین حاضر به خرید ملک نیست لذا در اینصورت افراز عملی نیست اما تشریفات مربوطه باید انجام گیرد و هر یک از شرکاء می-توانند اعتراض و تقاضای افراز خود را به اداره ثبت تحویل دهند و اداره ثبت ضمن دریافت تقاضای افراز، نقشه ملک را ترسیم و آن را به انضمام نامه غیر قابل افراز بودن ملک جهت اظهار نظربه شهرداری ارسال مینماید. شهرداری ضمن تأیید غیر قابل افراز بودن، نقشه را به اداره ثبت برگشت، سپس رئیس اداره ثبت عملی نبودن افراز را با این عنوان« با توجه به تعدد مالکان و اندک بودن مساحت ملک و رای شماره . . . شهرداری» به شرکاء اعلام مینماید و تصریح میدارد که درخواست فلان شخص برای افراز قابل اجرا نیست. اگر متقاضی مجددا اعتراض نماید رای و پرونده به دادگاه و از طریق مزایده به قیمت بازار فروخته میشود و پس از کسر هزینههایی از قبیل هزینه چاپ اگهی مزایده، هزینههای دادرسی و غیره، بقیه مبلغ به نسبت سهم شرکاء بین آنها تقسیم میشود.
3-1-15-تفاوتهای تفکیک با افراز از جنبه امور ثبتی
1- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن یک مالک قابل تفکیک است اما در افراز حالت مشاع الزاما باید وجود داشته و مالک بیش از یک نفر باشد.
2- بعد از انجام عملیات مربوط به تفکیک املاک مشاع، حالت اشاعه ملک از بین نمیرود مثلا ملک مشاعی که 5000 متر مربع مساحت دارد و چند نفر مالک آن هستند اگر به قطعات 1000 متری تفکیک شود شخص x به نسبت سهم خود در کل 5 قطعه هزار متری شریک است اما در افراز سهم شریک جدا میشود و اشتراک از بین میرود.
3- تفکیک با رضایت مالک یا مالکین مشاعی بوده و نوعی تفاهم وجود دارد. اما لازمه افراز عدم تفاهم وجود نوعی اختلاف نسبت به همدیگر می باشد.
4- در تفکیک سند مالکیت جدید صادر نمیشود اما در افراز سند جدید صادر میشود.
5- در افراز، ملک بر اساس سهم شرکاء تقسیم میشود. مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از شرکاء مالک دو دانگ و دیگری مالک چهار دانگ باشند. در زمان افراز، زمین از نظر مساحت به دو قسمت مساوی تقسیم نمیشود بلکه به دو قسمتی که یکی از آنها دو برابر دیگری ارزش دارد تقسیم میگردد اما معمولا تفکیک همین ملک بر اساس میزان مالکیت شرکاء نیست بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام میگردد.
6- در تفکیک توجیهی به مقدار سهم مالکین از کل 6 دانگ لزومی ندارد بلکه بعد از تفکیک و به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح میگرددکه با توافق نسبت به کسری و زیادت و با صلح و هبه رفتار خواهد شد اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضرورت داشته و اگر رعایت این موضوع بنا به دلایلی مثلا وضعیت تصرف و شرایط محیطی یا منطقهای مقدور نباشد باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم هر شریک قرار میگیرد بهای آن تقویم و در صورتمجلس افرازی قید شود.
7- سن مالک یا مالکین در امر تفکیک دخالتی ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر بین مالکین محجور یا غائب وجود داشته باشد تقسیم با دادگاه است. پس با وجود این موارد و وجود سهامدار غیر شود، اداره ثبت برای افراز ملک ذیصلاح نیست و مستندا به ماده فوقالذکر باید حکم به غیر قابل بودن ملک در اداره ثبت داده شود.
8- پس از تفکیک، تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی برای استیلا بر سهم مفروز ضروری است و چنانچه مالکین مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه بین خود توافق نداشته باشند و یا قطعات تفکیکی را متفقا انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن محسوب و در این شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند و عنوان آن « افراز به علت عدم توافق مالکین برای تنظیم تقسیم نامه » میباشد.
9- در صورت اعتراض یکی از شرکاء به تفکیک عملیات مربوطه متوقف میشود و با اعلام رضایت معترض میتوان عملیات را ادامه داد اما اعتراض به افراز در حین عملیات از سوی دیگر شرکاء مسموع نیست و پس از اتمام عملیات افراز برابر قانون میتوانند در مهلت مقرر اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض در صلاحیت مراجع قضایی است.
10- صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر و یا تنظیم تقسیم نامه و یا بطور کلی تنظیم سند قطعی بر روی آن اعتبار میباید اما در افراز، با انقضای مهلت اعتراض، قطعه افرازی در سهم مالک ـن مستقر میشود. بنابراین برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، افراز اقدامی یک مرحلهای و تفکیک اقدامی دو مرحله ای است.
11- تقاضای تفکیک در بدو امر از طرف متقاضی یا متقاضیان به دفترخانه اسناد رسمی تحویل داده میشود اما تقاضای افراز مستقیما به اداره ثبت محل ارائه میگردد.
12- هزینه افراز بر اساس مورد افراز دریافت میشود اما هزینه تفکیک بر اساس ماده 150 الحاقی به قانون ثبت نسبت به مورد تفکیک و مطابق ارزش معاملاتی روز تعیین میگردد.
13- در تفکیک متقاضی باید نقشه تفکیکی ملک مورد نظر را خود تهیه و اخذ تقاضای تفکیک از دفترخانه اسناد رسمی آنها را به ثبت محل تسلیم دارد و نقشه مورد نظر جهت تائید و موافقت با تفکیک، به شهرداری محل ارسال میشود اما نقشه افرازی توسط اداره ثبت محل تهیه میشود.
14- در تفکیک نظر به مراجع ذیصلاح بوسیله متقاضی دریافت میشود ( ماده 101 شهرداری) اما در مورد افراز نظر به مراجع مذبور حسب مورد باید به ثبت یا دادگاه ارسال شود.
3-1-16-نظریههای حقوقی مربوط به افراز وفروش املاک مشاع
ماده 591- هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند، بنحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید، ودر صورت عدم توافق بین شرکاء، حاکم اجبار به تقسیم میکند. مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباید که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.(رک. مواد 593 و595 ق .م)
1-در صورتیکه بین شریکان محجور یا غایبی وجود داشته باشد، تقسیم باید به وسیله نمایندگان آنها به عمل آید ( مواد 313 و 326 ق.ا.ج ): هیأت عمومی دیوان کشور، رأی وحدت رویه قضائی، ش 29/59 .
2-گاه ممکن است طرحی که به تراضی بعضی از شرکاء تنظیم و در مدت معین مورد اعتراض قرار نگرفته باشد مبنای تقسیم قرار گیرد ( مواد 309 – 311 ق.ا.ح.).
3-اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد، ممکن است آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود (ماده 316 ق.ا.ح.).
ماده 529- هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد، در صورتیکه تقاضا از طرف متضرر باشد، طرف دیگر اجبار میشود، و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود، شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده 593- ضرری که مانع از تقسیم میشود عبارت از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد. (رک. ماده 595 ق.م)
ماده 594- هر گاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده ومحتاج به تنقیه وتعمیر شود ویک یا چند نفر از شرکاء متضرر میتوانند به حاکم رجوع نمایند، در اینصورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد. حاکم میتواند، برای قلع محل نزاع ودفع ضرر، شریک ممتنع را به اقتضای موقعیت به شریک در تنقیه یا تعمیر یا اجازه یا بیع سهم خود اجبار کند. (رک. ماده 114 ق.م.)
1-ماده 317 ق.ا.ح. فروش ملک غیر قابل تقسیم را اجازه داده .رویه قضایی در صورت درخواست یکی از شرکاء آن را اجباری تلقی میکند: ع.م.ج2 ، ش41.
ماده 595- هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگر چه شرکاءتوافق نمایند.
1-التزام به انجام دادن چنین تقسیمی باطل است وهرگاه وجه التزامی برای اجبار معین شود، اثر حقوقی ندارد: ع.م.،ج2 ص34.
ماده 596- در صورتیکه امئال مشترک متعدد باشد، قسمت اجباری در بعضی از آنها ملازم با تقسیم باقی اموال نیست.
1-مصداق بارز شرکت در اموال متعدد وضع وارثان نسبت به ترکه است: ع.م.،ج2، ص 36 و 46.
ماده 597- تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
2-موقوف علیهم میتواند منافع موجود وقف را به تراضی میان خود تقسیم کنند، ولی حق درخواست تقسیم مال موقوف را ندارد، زیرا آنچه در اثر وقف به دست میآورند حق انتفاع از مال موقوف است نه مالکیت کامل آن.
ماده 598- ترتیب تقسیم آنست که اگر مال مشترک مثلی باشد، به نسبت سهام شرکاءافراز میشود و اگر قیمی باشد، بر حسب قیمت تعدیل میشود؛ و بعد از افراز یا تعدیل، در صورت عدم تراضی بین شرکاء حص آن به قرعه معیین میگردد.
مقصود از "مثلی" در این ماده، مالی است که ارزش اجزای آن با هم برابر ویکسان باشد، مانند گندم و برنج و"قیمی"آن است که اجزای آن نابرابر باشند: مانند زمین مرغوب و یا نامرغوب و مجموعه گوناگون از اموال مشترک در ترکه : ع.م.،ج2، ص 39، و برای تعریف دیگر از مثلی، رک. ماده، 95 ق.م.
ماده 599- تقسیم بعد از آنکه صحیحا واقع شد لازم است وهیچیک از شرکاءنمیتوانند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
1-در صورتی تقسیم به تراضی شرکاء (اقاله) بر هم میخورد که ناشی از تراضی آنان باشد. تقسیمی که به حکم دادگاه انجام میشود (خواه حکم ناظر به اجبار در تقسیم باشد یا تعدیل واستقراع سهام) از نظر اصول با تراضی به هم نمیخورد و هر گاه مالکان بخواهد دوباره اشاعه را بر قرار سازند باید به اثباب خاص آن توسل جویند: رک.ع.م.،ج2،ص53 .
با وجود این ممکن است از ظاهر ماده 599 استفاده شود که هر تقسیمی با رضای شرکاء قابل رجوع است.
ماده 600- هر گاه در حصه یک یا چند نفر از شرکاء عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالی به آن نبوده، شریک یا شرکاء مزبور حق دارند تقسیم را به هم بزنند.
1-از نظر اصول ، درخواست ابطال تقسیم در صورتی پذیرفته میشود که با اعتبار امر قضاوت شده تعارض نداشته باشد وظاهر ماده 600 که ناظر به عیب پنهان و مجهول در زمان تقسیم است با این محدودیت تعارض ندارد: ع.م.،ج2 ،ش54 .
2-از ظاهر ماده 600 برمیآید که تنها شریکی که عیب در سهم او است حق بر هم زدن تقسیم را دارد و شبیه استفاده از خیار عیب است نه درخواست ابطال در نتیجه، منافع حصه مفروز هر کس به خود او تعلق دارد. ولی از سوی دیگر، وجود عیب نشان میدهد که تعدیل سهام از آغاز نادرست بوده است و نظری که آن را به درخواست ابطال تعبیر میکند ترجیح دارد (ماده601 ق.م.)
ماده 601- هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است، تقسیم باطل می شود. (رک. ماده 33ق.آ.د.م)
1_اشتباهی مستند بطلان قرار می گیرد کهدر توزیع عادلانه سهام و تطبیق ان با حصه مشاع موثر باشد و غلط باید در اصل تقسیم باشد: ع،ج2،ص49 .
2- درخواست ابطال نباید با اعتبار امر مختوم تعارض داشته باشد: همان کتاب، ش49- اعتبار امر قضاوت شده، ص184 .
ماده 602- هر گاه بعد از تقسیم معلوم شود که مقدار معینی از اموال تقسیم شده مال غیر بوده است، در صورتی که مال غیر در تمام حصص مفروزا به تساوی باشد تقسیم صحیح والا باطل است.
3-1-17- اقدام مراجع ثبتی به افراز و تفکیک عرصههای بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداری
در این مورد ماده 147 قانون مزبور به شرح زیر اصلاح میگردد:
ماده 147- برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/1370 بر روی زمینهایی ایجاد کردهاند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسر نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهرهبرداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نمودهاند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف میشود.
1-در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده باشد، پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف به وسیله کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض، رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
2-هر گاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و متصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکان هم مراتب را تعیین کنند، رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاعی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد، والا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه مییابدو در صورت عدم دسترسی به مالکان مشاعی یا وصول اعتراض مراتب به هیأت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع میشود.
3-در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالبا مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثرا اعیان ملک میباشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است، هیأت موضوع ماده 2 به اینگونه تقاضاها رسیدگی نموده و در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند 1 این ماده عمل خواهد شد، والا با حفظ حقوق مالک عرصه رأس بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد بود.
4-اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید، هیأت ماده 2 با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی، در صورتی که هیأت توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد، مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام مینماید.
5-چنانکه بین اشخاص متصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد، موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع میشود.
6-در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد، موضوع هیأت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع میشود. هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام کرده تا آن اداره در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود، معترض به دادگاه صالح هدایت میشود و اقدامات ثبت موکول به اراوه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد، صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
ماده 2- ماده 148 قانون مزبور: در هر حوزه ثبتی هیأت با هیأتهایی به عنوان هیأت حل اختلاف در ثبت تشکیل میشوند. اعضاء این هیأت عبارتند از یکی از قضات دادگستری به عنوان رئیس قوه قضائیه، رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یک نفرخبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
3-1-18- مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی و نقد قوانین افراز و تفکیک
در مورد مجازات تصرف در اراضی میتوان به مواد قانونی 13و16 زمین شهری اشاره کرد: ماده 13 قانون زمین شهری در این مورد بیان میداردک «هر گونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت یا شهرداریها و یا احداث هر گونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هرگونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی و افراز و تفکیک اراضی مزبور و یا هرگونه عملی بر خلاف این قانون، جرم شناخته میشودو با متجاوزین بر اساس تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون اصلاح و حذف موادی از قانون اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن، مصوب 31/4/1365 مجلس شورای اسلامی، رفتار میشود». در این ماده افراز و تفکیک غیر مجاز اراضی متعلق به دولت و شهرداریها جرم شناخته شده است و مجازات این جرم به تبصره 2 ماده 148 قانون ثبت احاطه شده است. در این تبصره صرفه به رفع تصرف از اراضی متعلق به دولت و شهرداری اشاره شده و مجازاتی برای عمل تفکیک غیر مجاز تعیین نشده است. تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون اصلاحی و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن مصوب 31/4/1365 بیان میدارد: «از تاریخ تصویب این قانون دولت مکلف است از هر نوع تصرف اراضی متعلق به دولت و شهرداریها جلوگیری نموده و ساختمانهای احداث شده در این قبیل اراضی را، در صورتی که متصرف معترف به تجاوز باشد و یا تجاوز او عرفا معلوم غیر قابل انکار باشد، وی را ملزم به رفع آثار تجاوز یا تصرف نموده و چنانچه امتناع ورزد دولت رأسا در رفع آثار تصرف اقدام خواهد کرد و عندالزوم تخریب مینماید و چنانچه متصرف منکر تجاوز باشد موضوع به دادگاه صالحه احاله میشود».
بنابراین میتوان گفت تفکیک غیر مجاز اراضی متعلق به دولت و شهرداری جرم بدون مجازات است. از مجموع مطالب پیشگفته این نتیجه حاصل میشود که صرف تفکیک غیر مجاز جرم قابل مجازات محسوب نمیگردد. بنابراین اگر قانونگذار در نظر دارد که برای جلوگیری از گسترش تفکیکهای غیر مجاز که موجب از بین رفتن اراضی زراعی، باغات، اراضی جنگلی و توسعه ساخت و سازهای غیر مجاز میگردد، تفکیک غیر قانونی را جرم بشناسد، بایستی صریحا مجازات آن را تعیین نماید. به عقیده غلامرضا کامیار، این اقدام خلاف قانون ریشه در نیازهای روز افزون به مسکن و محل فعالیت، بورس بازی زمین، اقتصادی نبودن کشت و زرع در محدوده قانونی و حریم شهرها و ناتوانی دولت برای تأمین مسکن ارزان قیمت و مورد نیاز مردم دارد و نمیتوان با هر مجازات به مقابله آن پرداخت. باید از مجازات تنها به عنوان آخرین راهحل و برای نقص اساسیترین ارزشهای اجتماعی استفاده کرد. تفکیکها و ساخت و سازهای موجود در شهر بیانگر عوامل اجتماعی – اقتصادی، فرهنکی و سیاسی حاکم بر جامعه میباشد، در واقع، فضا تولید اجتماعی است. به عبارت دیگر این نیاز مردم و اجتماع است که نحوه و نوع مصرف زمین را مشخص میکند. در چنین وضعیتی تنها با فرهنگسازی صحیح و مدیریت دقیق بر اجرای وظایف دستگاههای دولتی و ملزم ساختن عمومی به رعایت قوانین و مقررات طرحهای جامع و تفصیلی و هادی، میتوان به وضعیت موجود در ایران کمک کرد. به عنوان مثال منطقه حکم آباد تبریز که بهترین منطقه تبریز برای کشاورزی بود، به دلیل عدم تصمیم گیری مناسب و بورس بازی زمین و عدم توجه مسئولان، زمینهای این منطقه تفکیک و شروع به ساخت و ساز در ان شد و در کوتاهترین زمان اثری از زمینهای کشاورزی حکم آباد باقی نماند. به طور خاص هر گاه در، بسیاری از مناطق و فضاهای طبیعی که منطقهای را با ویژگی واحد ارائه میکنند، تفکیکهای مسکونی انجام شود، این مناطق با ویژگی واحد تغییر می یابند یا نابود میشود.
این در حالی است که ماده 16 قانون زمین شهری اعلام می دارد: هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت دقیق مقررات راننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر جبران خسارت وارده به دولت یا اشخاص و اعاده وضع ، بر حسب مورد یا دائم از خدمات دولتی محکوم می گردند.
مشکل دیگر وجود اسناد عادی است که دارندگان این اسناد با مراجعه به هیات هایی که در ادارات ثبت تشکیل می شوند درخواست صدور سند مالکیت رسمی می نمایند.اگرچه تسهیل در صدور سند مالکیت پسندیده است ، اما نباید این امر موجب نادیده گرفتن قوانینی شود که در اساس شهرسازی موثر هستند.( به عنوان مثال اسناد سه دانگی با تغییر تاریخ آنها به اسناد شش دانگ تبدیل می شوند) که در صورت انجام این عمل قوانین نادیده گرفته می شود.
تمامی ملاحظات درباره فروش قطعات از قلمرو و حوزه قضایی با منطقه بندی و مقررات توسعه زمین نشات می گیرد.جالب است که در مورد مجتمع مسکونی هرمزان شهرک قدس ( شهرک غرب سابق ) هیچ گونه نقشه واضحی وجود ندارد که طرح کامل این مجتمع مسکونی بزرگ را – که در یک زمین مشخص محصور و در متن یک ساختار شهری تعریف شده ، ساخته شده است – نشان دهد.مدیران جدید طرح ، مانند همه موارد دیگر فرض کرده اند که ظرفیت هر قطعه زمین نامحدود بوده و تا زمانی که کسی حاضر است در ان چیزی بسازد و برای آن پولی بدهد که بخشی عاید شهرداری و بخشی هم عاید صاحب زمین شود ، می توان همچنان به ساخت و ساز ادامه داد.همچنین می توان به موضوع تخریب کارخانه های قدیمی اصفهان در چهارباغ بالا اشاره کرد که خلاف مقررات طرح تفصیلی اصفهان ، به استناد مصوبه های کمیسیون ماده 5 در معرض فروش و تفکیک و تبدیل به کاربریهای تجاری و مسکونی قرار گرفت که این عمل موجب اعتراض سازمانها و نهادهای دولتی و مردمی قرار گرفت .به دلیل این اعتراضها شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوبه ای قانونی را صادر کرد که بر اساس آن ، مصوبه های کمیسیون ماده 5 لغو و مقرر شد که کاربریهای طرح جامع و مصوب تفصیلی کماکان به قوت خود باقی بماند.مشخص است که اگر اعتراضاتی در این زمینه نمی شد ، این مکانها نیز در معرض تفکیکهای غیرقانونی قرار می گرفت.
البته در این مورد ( اسناد عادی) ، لایحه قانونی برای جلوگیری از نقض قانون وجود دارد که بدین عنوان است « لایحه قانونی راجع به جلوگیری از تصرف و تملک اراضی متعلق به دولت ، موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و احداث هر گونه بنا در آن و ممانعت از نقل انتقال اراضی و املاک به موجب اسناد عادی و جلوگیری از تفکیک و افراز اراضی مزبور»
در اینجا به چند ماده قانونی مهم آن اشاره می کنین .ماده 1 این قانون بیان می کند که هر گونه تفکیک و افراز و نقل و انتقال در اراضی یی که با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 5/4/1358، اصلاحی آن مصوب 29/4/1358و آیین نامه اجرایی مربوط ، در مالکیت دولت جمهوری اسلامی قرار گرفته و جزء اموال عمومی است.در حکم تعرض و تجاوز به اموال و حقوق عمومی بوده و مرتکبان و واسطه ها و کسانی که به نحوی از انحاء در این گونه عملیات دخالت داشته باشند به حکم دادگاه انقلاب اسلامی و یا دادگاه صالح دیگر که در شهرداری مستقر خواهد بود ، حسب مورد به مجازات های مقرر در قانون مربوط به متجاوزان به اموال عمومی و مردم ، مصوب 22/9/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران محکوم خواهند شد.ماده سوم این قانون نیز اشاره دارد که کلیه نقل و انتقالات اراضی و املاک موضوع این قانون به موجب اسناد عادی ( مانند قولنامه و مشابه آن ) فاقد اعتبار قانونی است.ماده چهار این قانون بیان می کند که انتقال دهندگان اراضی موات شهری و املاک احداث شده روی آنها که به موجب اسناد عادی عمل شده باشد ، به وسیله شهرداری و مقامات انتظامی به دادگاه انقلاب یا دادگاه صالح دیگر مستقر در شهرداری معرفی می گردند و دادگاه علاوه بر الزام فروشنده به استرداد وجه دریافتی به ذینفع ، وی را به پرداخت جزای نقدی به میزان 50% مبلغ مزبور در حق شهرداری محکوم خواهد کرد.
در حال حاضر تبصره 3 ماده 148 قانون اصلاح و حذف موارد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک 1365 که در سال 1370 اصلاح مجدد شده است بیان می دارد : در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قوانین نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد ، واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود راسا اقدام خواهند نمود و مورد ، مشمول مقررات ماده 4 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن نخواهد بود.تبصره مورد بحث موجب لطمه به شهرسازی می شود و شهرداری ها را در مقابل عمل انجام شده قرار داده و امکان اعمال نصابهای تفکیکی را از بین می برد.این دیدگاه بخشی و عدم کلی نگری همچون وصله ای ناهمگون بر جامه قوانین مربوط به تفکیک نشسته است.
« نتيجه گيري »
با توجه به منابع محدود زمین و رشد و گسترش شهرها ضروری است که قوانین و مقررات مناسبی جهت حفظ اراضی و نظام دهی فضایی خصوصا در کشورهای جهان سوم تدوین شود.باید به جای ضوابط خشک و انعطاف ناپذیر طرح های جامع ، از قوانین انعطاف پذیر و مناسب با تحول زمان استفاده کرد .تفکیک و افراز یکی از سازو کارهای مهم در نظم بخشی به فضا و مکان است و در صورت اعمال صحیح قوانین و مقررات آن ، از تخریب زمینهای مناسب هر کاربری جلوگیری می شود.ادارات ثبت در درجه اول و دادگاه ها در درجه دوم در این امر دخالت دارند و دخالت این سازمانها بر اساس طرح جامع ، تفصیلی ، هادی و مقررات شهرسازی شهرداریها صورت می گیرد. حدنصاب های تفکیک و افراز که ملک بر اساس سهام شرکاء تقسیم می شود( خصوصا در آپارتمانها) بر قیمت زمین و مسکن و همچنین بر نظم دهی به کالبد شهرها تاثیرات زیادی دارد .پس باید در تفکیک قطعات ، تمامی عوامل تاثیرگذار در نظر گرفته و ضوابط و مقررات بر اساس واقعیت های موجود تنظیم شوند.همچنان که پل دورسنس نیز برای داشتن بازار استاندارد و متعادل مسکن و زمین ، معتقد به نظارت و هدایت مقررات عمومی توسعه زمین از طریق منطقه بندی، دستورالعمل‌های ساختمان و تفکیک و وضع مالیات های صحیح است. اجرای صحیح این قوانین در واقع احترام به حقوق شهروندان است.همچنین نباید زمینهای کشاورزی یا زمینهای مناسب کاربریهای دیگر برای مصارف کاربری های مسکونی تفکیک شوند و البته در این مورد باید با بورس بازی زمین مقابله کرد.یکی ا زموارد مهم در تفکیک و افراز داشتن سند رسمی است ، بنابراین ضروری است که تسهیلاتی برای تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی (طبق قانون) لحاظ گردد.اعمال قوانین موجود در ایران و نظارت بر اجرای درست قوانین به تنهایی کافی نیست ، بلکه عموم مردم و مسئولان نیز باید این قوانین را محترم شمرده و رعایت کنند و این امر نیز جز با فرهنگسازی صحیح و مدیریت کارآمد مقدور نمی باشد.
پیشنهادات
1- نظارت بیشتر بر توافقات شهر داری ها با مالکین در خصوص تفکیک اراضی در داخل شهر ها انجام گیرد که از حداقل ها بیشترین سود را اصول شهری و شهر سازی ببرد و از اعمال نظرهای شخصی و سود جویی جلوگیری گردد.
2- تفکیک اراضی کشاورزی و باغات با توجه به بخش نامه دفتر ریاست جمهوری به صورت قطعات 5 هکتار و 2.5 هکتار به بالا مجاز می باشد که این خود برای ورثه و شرکایی که به نحوی مجبور به تفکیک و افراط املاک خود می باشند و یا اینکه تعدادی از مالکین هزینه های نگه داری نداشته و توانایی حفظ اراضی و باغات سهم خود را ندارد نمی توانند از املاک خود بر خلاف اصل تسلیط استفاده کنند و می بایست قانون با اضافه نمودن تبصره هایی کارشناسی شده مشکل قشر عظیمی از مردم را حل نماید.
«منابع مآخذ»
کتب
1- حقيقت- علي- ثبت املاك در ايران- گنج دانش – سال1379
2-رستمي بوكاني-علي حل مشكلات ثبتي- چاپ اول انتشارات ققنوس –سال1378
3- صالحي- حميد- حقوق ثبت اسناد و املاك درايران 1378
4- شهري- غلامرضا- حقوق ثبت اسناد و املاك در ايران-سال1378
5- ملاك عمل شهرداري-چاپ اول- تهران= شركت پردازش- سال1376
6- لنگرودي- محمدجعفر- حقوق ثبت جلد اول – چاپ دوم سال 1378
آئین نامه ها
7- آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني شهر ها مصوب 22 ارديبهشت 1355
8- آئين مه ماده 8 قانون تغير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعين وظايف آن مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران
9- ائين نامه قانون ثبت املاك مصوب 1317 با اصلاحات و الحاقات بعدي
10- قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 2/8/1357
11- آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 20 ارديبهشت 1358 وزارت دادگستري
12- آئين نامه اجراي قانون اصلاح ماده 34 قانون حفظ و بهره برداري جنگلها و مراتع مصوب 14/3/1354
13- دستور العمل سيستم عملياتي ثبت اسناد و املاك در ايران
14- ضوابط و مقررات تفكيك باغات و مزارع در محدوده شهري مصوب 12 فروردين 1362 شواري عالي شهر سازي
15- ماده واحد لايحه قانون مراجع تفكيك و افراز اراضي مورد تصرف سازمانهاي عمران اراضي شهري استانهاي كشور مصئب 22 دي 1358 شوراي عالي انقلاب اسلامي
نشريات:
1-نشريه سند. انتشارات سازمان ثبت اسنادو املاك
2-نشريه ماوي- انتشارات قوه قضائيه
سايت هاي الكترونيكي
www.sabtgor.ir
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
قیمت: 59٬000 تومان
